Furtul unei proprietăţi cu o procură notarială (australiană) falsificată este protejat de lege după intrarea în circuitul civil
Furtul unei proprietăţi cu o procură notarială (australiană) falsificată este protejat de lege după intrarea în circuitul civil
Atenţie cui daţi procură! O româncă emigrată în Australia nu şi-a mai putut recupera proprietatea, un teren din Iaşi, vândută cu documentul falsificat de rudele din ţară. Aceasta pentru că legea protejează cu orice preţ circuitul civil şi buna credinţă a cumpărătorului.
Ileana Horaicu i-a trimis în anul 2009 fratelui său din Iaşi, Scurtu Vasile, o procură autentificată de notarul australian John Bennett, prin care îl autoriza să efectueze demersuri pentru obţinerea de drepturilor sale de pensie. Scurtu Vasile a vândut după un an terenul de 569 mp al Ileanei Horaicu, cu 50.000 de lei, cu procura falsificată, pe care a adăugat forumula and sales of any goods (şi vânzarea a orice bun al meu). Terenul a fost revândut succesiv, în 2011 şi 2012, cu preţul de 200.000 de lei, apoi cu 60.000 de euro.
Australianca nu a mai apucat să-şi recupereze proprietatea. A murit în timpul procesului, atât ea cât şi mandatarul-frate din România. Moştenitorii lor au asistat neputincioşi, unii, fericiţi ceilalţi, cum instanţele de judecată au invocat aparenţa de legalitate şi buna credinţă a cumpărătorului, pentru buna funcţionare a circuitului civil şi au respins solicitarea de recuperare a proprietăţii.
Deşi a fost anulată prima vânzare a terenului,de la frate la un terţ, următoarele două revânzări, altor persoane, nu au mai fost desfăcute. Instanţa a apreciat că au fost de bună credinţă atât vânzătorii, cât şi cumpărătorii. Copiii petentei au mai primit din partea rudelor, doar chiria pentru teren, pentru o perioadă de 3 ani.
Minuta Tribunalului Iaşi, din decembrie 2018, menţinută în linii mari identică, atât la Curtea de Apel Iaşi în martie 2020, cât şi la Curtea Supremă, în iunie 2021.
Admite acţiunea formulată de reclamanta HORAICU ILEANA, decedată în cursul judecăţii, având ca moştenitori pe MARIA ANSARI RAMMEL, şi HORAICU VASILE, în contradictoriu cu pârâţii SCURTU VASILE, SCURTU DAN, şi SCURTU LILIANA. Constată nulitatea absolută parţială a procurii întocmită de notarul australian John Bennett la data de 28.10.2009 cu privire la înscrierea menţiunii „and sales of any gooods” şi nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1179/14.10.2010 la BNP Ciubotariu Gabriela Florentina. Obligă pe pârâţii SCURTU VASILE, SCURTU DAN şi SCURTU LILIANA, în solidar, să plătească reclamanţilor suma de 124472 lei cu titlu de despăgubiri reprezentând lipsă de folosinţă teren în perioada 07.08.2015-septembrie 2018. Respinge cererea promovată de reclamanta HORAICU ILEANA, decedată în cursul judecăţii, având ca moştenitori pe MARIA ANSARI RAMMEL şi HORAICU VASILE, în contradictoriu cu pârâţii CHEPTINE ANDI CLAUDIU, şi CHEPTINE ELENA, CĂRĂULEANU ALEXANDRU şi CĂRĂULEANU DANIELA MIHAELA, având ca obiect constatare nulitate contracte de vânzare cumpărare, revendicare imobiliară şi despăgubiri civile. Respinge cererile pârâţilor CĂRĂULEANU ALEXANDRU şi CĂRĂULEANU DANIELA MIHAELA privind chemarea de în garanţie a lui SCURTU VASILE, SCURTU DAN, SCURTU LILIANA, CHEPTINE ANDI CLAUDIU şi CHEPTINE ELENA. Respinge cererea pârâţilor-chemaţi în garanţie CHEPTINE ANDI CLAUDIU şi CHEPTINE ELENA de chemare în garanţie a lui SCURTU VASILE, SCURTU DAN, SCURTU LILIANA, notar CIUBOTARIU GABRIELA FLORENTINA şi CASA DE ASIGURĂRI A NOTARILOR PUBLICI.Obligă pe pârâţii SCURTU VASILE, SCURTU DAN, SCURTU LILIANA să plătească reclamanţilor suma de 15338,94 lei cu titlu de cheltuieli de judecată. Obligă pe reclamanţi să plătească pârâţilor CĂRĂULEANU ALEXANDRU şi CĂRĂULEANU DANIELA MIHAELA suma de 12820 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, pârâţilor CHEPTINE ANDI CLAUDIU şi CHEPTINE ELENA suma de 6711 lei cu titlu de cheltuieli de judecată şi chematei în garanţie CASA DE ASIGURĂRI A NOTARILOR PUBLICI suma de 9016,04 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
TRIBUNALUL IAȘI
SECȚIA I CIVILĂ
SENTINTA CIVILA Nr. 2076/2018
Ședința publică de la 18 d ecembrie 2018
Completul compus din:
PREȘEDINTE I_____ C_____
Grefier Cri stina V_____
Pe rol se află pronunțarea cauzei c ivil e privind pe reclamant H______ I_____, curator S_______ C_____ și pe pârât S_____ V_____, pârât S_____ D__, pârât S_____ L______, pârât C_______ A___ C______, pârât C_________ A________, pârât C_______ E____, chemat în garanție S_____ V_____, chemat în garanție S_____ D__, chemat în garanție S_____ L______, chemat în garanție C_______ A___ C______, chemat în garanție C_______ E____, pârât C_________ D______ M______, chemat în garanție N____ C_________ G_______ F_________, chemat în garanție C___ DE A________ A N________ P______ , având ca obiect constatare nulitate act juridic DECLINAT
Procedura de citare este legal îndeplinită.
La apelul nominal făcut în ședința publică se constată lipsa părților.
Procedura este completă
S-a făcut referatul cauzei de către grefier în sensul că dezbaterile pe fondul cauzei au avut loc în ședința publică din data de04.12.2018, susținerile și concluziile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta sentință, când, instanța având nevoie de timp pentru deliberare, a dispus amânarea pronunțării pentru astăzi, 18.12.2018, când:
INSTANȚA
Deliberând, constată:
Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Iași sub nr. XXXXXXXXXXXX la data de 02.11.2016, ca urmare a declinării competenței de soluționare prin sentința civilă nr. xxxxx/14.10.2016 pronunțată de Judecătoria Iași, așa cum a fost precizată și în fața instanței, reclamanta H______ I_____, a chemat în judecată pe pârâții S_____ V_____, S_____ D__, S_____ L______, C_______ A___ C______, C_______ E____, C_________ A________ și C_________ D______ M______ , solicitând:
– constatarea nulității absolute parțiale a procurii întocmită de notarul australian J___ Bennett la data de 28.10.2009 cu privire la înscrierea mențiunii „and sales of any gooods” și nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1179/14.10.2010 la BNP C_________ G_______ F_________;
– anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 58/28.01.2011 la BNP C_________ G_______ F_________ ;
– anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 536/05.07.2012 la BNPA I____ M___ și C_______ Cremona S_____;
– obligarea pârâților C_________ A________ și C_________ D______ M______ să-i lase în deplină proprietate și liniștită posesie suprafața de 569 mp teren situată în Iași, ___________________. 122;
– obligarea tuturor pârâților la plata de despăgubiri în sumă de xxxxxx lei și obligarea la plata de despăgubiri în continuare până la eliberarea terenului, în sumă de 3250 lei, lunar.
Motivând cererea, reclamanta, arată că prin contractul de vânzare cumpărare încheiat în anul 1953 a dobândit alături de soțul ei, H______ V_____, dreptul de proprietate asupra suprafeței de 875 mp teren situată în Iași, _____________________, ce a fost confiscată de fostul regim comunist, iar după apariția legilor de reparație, i-a fost reconstitui dreptul de proprietate cu privire la suprafața de 568,50 mp teren din cei 875 mp.
În anul 2009 a împuternicit prin procura întocmită de notarul australian J___ Bennett la data de 28.10.2009 pe pârâtul S_____ V_____ doar pentru restabilirea dreptului de pensie al său, nu și pentru a-i vinde proprietatea, procură ce a fost falsificată prin adăugarea mențiunii „and sales of any gooods”, ulterior fiind efectuată o traducere legalizată a procurii falsificate, în baza căreia a fost întocmit contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 58/28.01.2011 la BNP C_________ G_______ F_________ prin care S_____ V_____, în calitate de mandatar al reclamantei, a transmis pârâților S_____ D__ și S_____ L______ dreptul de proprietate asupra suprafaței de 568,50 mp teren.
Ulterior terenul a fost înstrăinat de pârâții S_____ D__ și S_____ L______, în calitate de vânzători, către C_______ A___ C______, C_______ E____, în calitate de vânzători, prin contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 58/28.01.2011 la BNP C_________ G_______ F_________, care la rândul lor, în calitate de vânzători, au transmis proprietatea terenului către pârâții C_________ A________ și C_________ D______ M______ , în calitate de cumpărători, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 536/05.07.2012 la BNPA I____ M___ și C_______ Cremona S_____.
Contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 58/28.01.2011 la BNP C_________ G_______ F_________ este lovit de nulitate absolută pentru lipsa consimțământului reclamantei H______ E____, în virtutea principiului resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis fiind lovite de nulitate și contractele subsecvente ale subdobânditorilor, respectiv contractele autentificate sub nr. 58/28.01.2011 la BNP C_________ G_______ F_________ și nr. 536/05.07.2012 la BNPA I____ M___ și C_______ Cre mona S_____.
Reclamanta nu a dat mandat de înstrăinare pârâtului S_____ V_____, astfel că înstrăinarea s-a făcut fără consimțământul ei, fapt ce atrage nulitatea contractului conform disp. art. 942 și urm. și art.948 cod civil de la 1864.
Actele subsecvente sunt lovite de asemenea de nulitate potrivit principului potrivit căruia nimeni nu poate transmite ceea ce nu are (nemo plus ad alium transferre potest quam ipso habet).
Chiar în ipoteza în care s-a ignora falsificarea procurii, contractul de vânzare-cumpărare încheiat în baza cestei facturi tot este lovit de nulitate, pretinsul mandat fiind în termeni generali, situație în care legea permite doar efectuarea de acte de administrare de către mandatar cum rezultă din disp. art. 1536 cod civil.
Pentru înstrăinarea valabilă a terenului era nevoie de o procură specială care să exprime neîndoielnic intenția de înstrăinare a titularului bunului imobil cum rezultă din disp. art. 1536, alin. 2 cod civil.
De asemeni, conform cu art. 90 al (2) din legea n________ nr. 36/1995 „Părțile pot fi reprezentate la autentificare printr-un mandatar cu procură specială autentică, cu excepțiile prevăzute de lege…”
Procura nu era nici autentică, adică originala, nu avea caracterul unei procuri speciale in condițiile in care bunul nu era determinat ca gen, respectiv, c___, teren, mașina etc, nici ca amplasament, locație, întindere sau alte elemente de identificare de natura sa facă posibila identificarea bunului, element de esența mandatului special. Conținutul dubios al clauzei de înstrăinare, lipsa elementelor de identificare a bunului, lipsa actelor originale, erau circumstanțe care impuneau respingerea cererii de vânzare.
Deosebit de acest lucru, trebuie observat și modul fraudulos al traducerii, prin indicarea de către traducător al faptului că traducerea s-a făcut de pe actul original, fapt nereal.
Cum ea, reclamanta, este proprietarul legitim si neposesor, este îndreptățita sa revendice terenul său de care s-a dispus in modalitatea arătataă, sens in care pârâții C_________ A________ și C_________ D______ M______ urmează sa fie obligați sa-i lase terenul in deplina proprietate si liniștita folosința conform cu art. 480 c civ vechi respectiv art. 555 cod civil nou, posesia acestuia neavând un titlu legal si legit im.
Chiar si in situația in care pârâții i-ar opune actul sau de vânzare-cumpărare, si in acesta ipoteza este îndreptățita sa solicite revendicarea terenului de la ultimul subdobânditor, instanța urmând sa procedeze la compararea titlurilor exhibate de părți. Compararea titlurilor implica compararea titlurilor autorilor de la care părțile pretind ca au dobândit terenurile in litigiu. In aceasta analiza are preferința cel care a dobândit de la autorul al cărui drept este mai bine caracterizat sau confirmat, in virtutea principiului nemo plus ad alium transfere potest, quam ipse habet (nimeni neputând transmite mai mult decât are).
Conform doctrinei. ori de câte ori, atât reclamantul, cat si paratul invoca titluri de proprietate distincte, ce emana de la au tori diferiți, instanța va stabili care dintre ele este preferabil, criteriile de apreciere la care se va recurge in acest scop fiind identificarea autorilor de la care emana acele titluri, drepturile pe care ei le aveau ca întindere si amplasament, modul de dobândire a acestor drepturi, recunoașterea publică și notorietatea acestora, vechimea titlului.
În raport de aceste criterii enunțiative, urmează ca instanța sa constate ca titlul de proprietate al ei este preferabil actului de proprietate al actualului deținător.
În acest sens, în anul 1953/54 ea și soțul ei, decedat in prezent, V_____ H______, au cumpărat prin contractul de vânzare-cumpărare de la M________ A________ și Sizov I___ terenul intravilan in suprafață dc 875 mp, conform planului de situați e din 1953. În anii 60, din cei 875 mp, regimul C________ a confiscat cu violență o suprafață de 306 mp pe care a fost construită o clădire cu două etaje, ulterior anului 1990, prin sentința Judecătoriei Iași nr. xxxxx din 13.10.1999, a fost dispusă reconstituirea dreptului dc proprietate pentru suprafața de 568,5 mp din cei 875 mp. În baza acestei sentințe a fost emis Ordinul Prefectului nr. 507 din 12 dec 2031 în baza căruia a fost emis titlul de proprietate nr. xxxxxx/27 03 2002, înscris in CF nr xxxxx a localității Iași.
De asemeni calitatea ei de proprietar legitim este recunoscută explicit si prin adresa nr. xxxxxx/13.08.2015, emisa de Serviciul de Cadastru al Municipiului Iași, dar si prin dovezile privind intabularea terenului in Cartea funciara pe numele ei.
Prin comparație, actualul deținător al terenului, pârâții C_________, au dobândit terenul de la o persoana care nu era titulara legitima a bunului, nici unul din înstrăinării anteriori neavând calitatea legitima de proprietari.
Efectul retroactiv al constatării nulității absolute a contractului dc vânzare nr. 1179 din 14.10.2010, infirma calitatea de proprietar a înstrăinatului si face ca subdobânditorii ulteriori sa fi preluat bunul de la un neproprietar, deținerea terenului făcându-se in baza unui titlu aparent, lipsit de efectul real al transmiterii dreptului. Având in vedere caracterul fraudulos, nelegitim si precar al dreptul transmis pârâților C_________ de autorii săi (înstrăinători anteriori) in comparație cu dreptul ei, cert, public si legitim, apare cu evidență faptul ca titlul ei este preferabil celui al pârâților C_________.
Având in vedere că prin înstrăinarea fără acordul său a fost prejudiciată cu echivalentul lipsei de folosință, este îndreptățită la recuperarea acestei pagube în temeiul disp. art. 998 sau art. 992 cod civil din 1864, cu corespondent în art. 1357 și art. 1345 NCC.
În drept, se invocă disp. art. art. 998 sau art. 992, art. 942, art. 948, art. 1536, cod civil din 1864, cu corespondent în art. 480, art. 555, art. 1357 și art. 1345 NCC, art. 90 din Legea nr. 36/1995,
Pârâții C_________ A________ și C_________ D______ M______ au depus întâmpinare , invocând excepția lipsei calității de reprezentant a mandatarei M____ Ansari-Rammel, în promovarea cererii introductive, arătând că teza a doua a prevederilor art. 86 nu poate fi aplicată în cauza de față și, pe cale de consecință, mandatul dat numitei M____ Ansari Rammel nu-și poate produce efectele, întrucât analizând conținutul procuri i, se cons t ată faptul că obiectul mandatului îl reprezintă reprezentarea intereselor mandantei H______ lleana în fața instituțiilor locale și centrale de justiție, în fața oficiilor guvernamentale publice, a autorităților de poliție a instituțiilor financiare precum și împotriva oricărei persoane fizice, pentru revendicarea și restabilirea drepturilor de proprietate (c___ teren) și pentru a primi compensații financiare pentru proprietățile pierdute.
Procura a fost întocmită in anul 2007. Interpretând coroborat obiectul mandatului cu anul întocmirii procurii, scopul urmărit de mandanta H______ E____ prin împuternicirea dată numitei M____ Ansari Rammel a fost de a obține și diferența de teren de aproximativ 300 mp (pentru care nu s-a dispus reconstituirea dreptului de proprietate) obținerea de compensații bănești pentru un imobil casă de locuit demolat, nu de a formula prezenta cerere introductivă având ca obiect constatarea unor contracte de vânzare-cumpărare, revendicarea suprafeței de 522 mp.
Un alt argument este faptul că procura întocmită în beneficiul numitei M____ Ansari Rammel este din data de 15 august 2007, în timp ce procura dată de H______ E____ lui S_____ V_____ este din 28.10.2009. Mandatul acordat de H______ E____ pârâtului S_____ V_____ a fost întocmit la data de 28.10.2009.
Așadar, în condițiile în care procura data numitei M____ Ansari Rammel este anterioară celei date numitului S_____ V_____ (in ciuda caracterului general al procurii), limitele (generale) mandatului dat în 2007 nu priveau și posibilitatea demarării unor litigii împotriva lor și a celorlalți pârâți, ci priveau o cu totul altă situație faptică.
În ceea ce privește fondul pricinii, solicită respingerea acțiunii, pentru fiecare capăt de cerere.
Primul capăt de cerere – anularea contractelor.
La data de 5.07.2012, între ei C_________ A________ și C_________ D______ M______ și pârâții C_______ A___ C______ și Chetine E____ a fost încheiat contractual de vânzare – cumpărare cu plata prețului in rate și rezerva proprietății, autentificat sub nr. 536/5.07.2012 la BNPA I rina M___ C_______ Cremona.
Obiectul contractului îl reprezintă vânzarea suprafeței de teren de 5 5 5,02 mp situat în Iași, __________________. 122 înscris în CF nr. xxxxxx, cu nr. cadastral 7942.
Prețul vânzării a fost de 66.000 euro, eșalonat în mai multe rate, ulterior, achitării ultimei rate de preț, adresându-se OCPI solicitând înscrierea dreptului de proprietate in cartea funciară a imobilului, iar prin încheierea de carte funciară nr. xxxxxx/15.11.2013 s-a dispus intabularea dreptului de proprietate f avoarea lor.
Unul din efectelor nulității este cel potrivit căruia existența unei nulități conduce la anularea atât a actului inițial, cat și a actului juridic subsecvent (resolule iure dantis, resolvilur ius accipientis). Acest principiu privește efectel e actului juridic față de terți. Cu toate acestea, doctrina și jurisprudența au statuat existența unor excepții de la acest principiu situații care, pentru anumite rațiuni, anularea actului juridic inițial nu atrage și anularea actului juridic subsecvent, ci acesta din urmă este menținut, deși se află strânsă legătură cu actul juridic desființat. Așadar, deși anularea actului juridic primar are drept consecință desființarea dreptului care a fost constituit sau transmis prin intermediul acestui act, totuși, rămâne în ființă, actul juridic încheiat ulterior de una părțile actului juridic primar cu un terț și în legătură cu dreptul dobândit prin actul inițial, odată cu actul juridic subsecvent menținându-se și dreptul dobândit de terț în temeiul acestuia.
De regulă, aceste excepții se întemeiază fie pe principiul ocrotirii bunei credințe a subdobânditorului unui bun eu titlu oneros, fie pe necesitatea asigurării securității și stabilității circuitului civil. Una dintre aceste excepții este și cazul aplicării art. 1909 alin. 1 vechiul cod civil coroborat cu art. 972 vechiul cod civil în ipoteza în care proprietarul unui bun îl înstrăinează printr-un act juridic lovit de nulitate, după care dobânditorul din acest act juridic înstrăinează acel bun unui terț de bună credință, iar ulterior primul act juridic este anulat.
Prin actul juridic inițial s-a transmis dreptul de proprietate asupra bunului, așa încât anularea acestuia din urmă a urma să ducă la desființarea retroactivă a dreptului de proprietate al dobânditorului din actul juridic respectiv care ar atrage desființarea actelor juridice încheiate ulterior de acest dobânditor cu terțe persoane însă în baza art. 1909 alin. l Cod. civil va menținut actul juridic încheiat cu terțul de bună credință.
De asemenea, in literatura de specialitate s-a statuat și faptul ca in principiu, anularea titlului de proprietate al transmițătorului eu titlu oneros al unui bun nu este de natură să atragă caducitatea actului în ce privește pe terțul achizitor, în cazul în care acesta este de bună credință (soluția justificându-se pe considerațiuni de echitate și utilitate socială). Numai in cazul in care terțul achizitor, cu titlu oneros a cunoscut sau, cu diligente minime, putea cunoască nevalabilitatea titlului de proprietate al înstrăinatului, deci cel de rea credință (ceea ce trebuie dovedit) operează regula de drept potrivit căreia nevalabilitatea titlului de proprietate al vânzătorului atrage și nulitatea titlului subachizitorului.
Transpunând toate aceste considerații doctrinare jurisprudențiale situației faptice concrete, ei pârâții C_________ sunt dobânditori de buna-credință ai bunului litigios (de fapt, sunt ai treilea dobânditori). Au dobândit suprafața de teren cu titlu oneros – prețul fiind de 66.000 euro. Prețul a fost unul real, sincer și serios (fiind plătit in integralitate de ei pârâților C_______). În ceea ce privește posibilitatea ca ei să cunoască pretinsele elemente expuse de reclamanta, elemente care ar conduce la nevalabilitatea primului contract de vânzare cumpărare, aceasta nu există. În paragraful 3 din conținutul contractului între ei și pârâții C_______ regăsim expusă originea terenului — faptul că a fost dobândit prin contractual de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 58/28.01.2011 (aceasta e singura mențiune). Prin urmare, nu aveau posibilitatea de a cunoaște faptul că, in anul 2010, imobilul a fost vândut, de către reclamanta numitului S_____ D__. Prima data când au aflat despre acest lucru a fost în momentul în care le-au fost comunicate acțiunea introductivă și precizările aduse acesteia.
În doctrina și jurisprudența din ultimii ani de aplicabilitate a vechiului Cod Civ. a fost analizată situația persoanei care, întemeindu-se pe înscrierea în cartea funciară, a dobândit un drept real (cu titlu oneros și de bună-credință), dar numai după trecerea a 3 ani de la înregistrarea cererii (situația de față).
Astfel, s-a statuat faptul ca în cazul care dobânditorul din actul primar (înstrăinător in actul juridic subsecvent) și-a înscris dreptul real cartea funciară, iar ulterior transmite acest drept printr-un act juridic cu titlu oneros unui subdobânditor de bună credință, acesta din urma va putea fi acționat in judecată (cu o cerere având ca obiect rectificare carte funciară), după declararea prin hotărâre judecătorească definitiva și irevocabilă a actului primar, însă numai in termenul de prescripți e prev. de art. 36 alin. 2 din legea nr. 7/1996. După expirarea acestui termen, subdobânditorul de bună-credință cu titlu oneros se bucură pe deplin de efectele publicității dreptul înscris în cartea funciară care va fi opozabil înstrăinatului din actul juridic primar, ceea ce echivalează cu menținerea actului subsecvent.
Prin urmare, reprezintă o excepție de la principiul resolute jure dantis rezolvitur jus accipiens cazul celui care, întemeindu-se pe înscrierea din cartea funciară a dobândit un drept real imobiliar cu bună-credință și cu titlu oneros, însă numai după trecerea unui termen de 3 ani de la data la care a fost înregistrată cererea de înscriere a dreptului real imobiliar în cartea funciară.
Efectul creator al publicității materiale (al forței probante absolute) instituit de către art. 31 din Legea nr. 7/1996 este suspendat pe o perioada de 3 ani în cazul dobânditorilor cu titlu oneros, respectiv 10 ani, în cazul dobânditorilor cu titlu gratuit. Însă, după expirarea acestor termene, dobânditorii de bucură de îndată de protecție. În acest caz, dobânditorul de bună-credință care se încrede în conținutul cărții funciare este preferat imediat în conflict cu verus dominus, fără a fi nevoie de vreo scurgere de timp în ceea ce privește posesia tabulară.
Principiul resolute jure dantis rezolvitur jus accipiens capătă în acest fel un tratament deosebit, după cum suntem în interiorul sau în afara termenelor de prescripție stipulate pentru acțiunea în rectificare a dreptului subdobânditorului. Dacă dobândirea se face înainte de expirarea termenului de 3 ani (respectiv 10 ani în cazul transmisiunilor cu titlu gratuit), dreptul primit cu bună-credință este încă incert, astfel încât desființarea sa subsecventă (resolvitut jus accipiens) este încă posibilă (dar numai daca verus dominus acționează în termenele legale). Daca însă, acțiunea în rectificare nu este promovată până la împlinirea prescripției extinctive, incertitudinea subdobânditorului încetează. În măsura în care termenul de prescripție a expirat deja, subdobânditorul de bună-credință va fi imediat la adăpost de orice pretenție din partea înstrăinatului inițial, dreptul său devenind inatacabil de către terți.
În pricina dedusă judecații, situația faptică concretă este următoarea:
În beneficiul numitei H______ I_____ este emis titlu de proprietate nr. xxxxxx/27.03.2002, dreptul fiind înscris în Cartea Funciară nr. xxxxx a mun. Iași, potrivit încheierii nr. 5307/12.04.2002 eliberată de Judecătoria Iași Biroul de Carte funciară.
H______ I_____ vinde (contract de vânzare cumpărare nr. 1179/14.10.2010) terenul mai sus indicat numiților S_____ D__ și S_____ L______), dreptul de proprietate dobândit de aceștia fiind înscris în Cartea Funciară nr. xxxxxx a mun. Iași, potrivit încheierii de carte funciară nr. xxxxx/26.10.2010 eliberată de OCPI Iași BCPI Iași.
Așadar, momentul de la care curge termenul de prescripție de 3 ani (înăuntrul căruia putea fi promovată acțiunea în rectificarea cărții funciare) este 26.10.2010 termenul împlinindu-se la data de 26.10.2013. Ori, acțiunea introductivă a fost promovată de reclamantă în luna august 2015, cu mult peste momentul la care s-a împlinit termenul general de prescripție.
Prin urmare, având in vedere această împrejurare faptul că termenul de prescripție a expirat, faptul că cererea introductivă a fost promovată după împlinirea acestui termen, precum și împrejurarea că ei, pârâții C_________, sunt un dobânditori de bună credință cu titlu oneros; dreptul lor de proprietate este inatacabil de către terți (implicit și de către reclamanta din cată), astfel că solicită respingerea acestui capăt de cerere.
Capătul doi de cerere – revendicarea suprafeței de teren:
Și în ceea ce privește acest capăt de cerere, solicitarea lor este de respingere, pentru u r mătoarele considerente.
Astfel cum, în mod corect, susține și reclamanta, aflându-ne în situația în care ambele părți exhiba un titlu de proprietate, urmează sa se procedeze la compararea acestora. Din punctul lor de vedere, titlul de proprietate pe care îl dețin – contractul de vânzare cumpărare încheiat în forma autentică, este mai preferabil decât titlu de proprietate deținut de reclamantă, argumentul principal fiind cel expus mai sus, respectiv nepromovarea acțiunii introductive înăuntrul termenul general de prescripție în care putea fi exercitată acțiunea in rectificarea cărții funciare. Astfel cum arătau mai sus, după expirarea acestor termene, dobânditorii se bucură de îndată de protecție. În acest caz, dobânditorul de bună credință care se încrede în conținutul cărții funciare este preferat imediat in conflict cu verus dominus, fără a fi nevoie de vreo scurgere de timp în ceea ce privește posesia tabulară. Printre situațiile conflictuale la care se referă doctrina se numără si promovarea unei acțiuni in revendicare, împotriva subdobânditorului de bună-credință.
Pârâții C_________ A________ și C_________ D______ M______ au formulat și cererea de chemare în garanție a pârâților S_____ V_____, S_____ D__, S_____ L______, C_______ A___ C______ și C_______ E____, în temeiul disp. art. 72-74 c.proc.civ., prin care au solicitat obligarea chemaților în garanție, în ipoteza admiterii acțiunii promovate de reclamantă, în solidar, la plata prețului plătit de ei.
Se arată că temeiul juridic al cererii în constituie disp. art. 1706 Cod Civil – Beneficiarii garanției, potrivit cărora vânzătorul este obligat să garanteze contra evicțiunii față de orice dobânditor subsecvent al bunului, fără a deosebi după cum dobândirea este cu titlu oneros ori cu titlu gratuit.
Ori, fiecare dintre pârâții din prezenta cauză are calitatea de vânzător, în cronologie faptică, începând cu primul dintre pârâții mai sus enunțați și până la ultimul dintre aceștia.
Referitor la condițiile garanției contra acestea se regăsesc in conținutul disp. 1695 noul Cod Civil, și transpunând textul de lege mai sus citat situației faptice concrete, în cazul de față este îndeplinită condiția impusă de legiuitor, în sensul că, dreptul (pretinsul drept) invocat de reclamanta H______ s-a născut anterior contractului de vânzare – cumpărare încheiat de ei. Mai mult, până la momentul comunicării acțiunii introductive, subsemnatul nu au avut cunoștință despre existența titlului de proprietate eliberat în beneficiul reclamantei.
Prin urmare, pentru aceste motive, solicită admiterea cererii de chemare în garanție, având ca și consecință obligarea pârâților, în solidar, la plata prețului plătit de ei.
Pârâții C_______ A___ C______ și C_______ E____ au formulat și ei întâmpinare prin care au invocat excepția lipsei calității de calității de mandatar a lui M____ Ansari Rammel, arătând că acțiunea față este semnată si redactata de către fiica reclamantei, care își invoca o calitate de mandatar, însă din documentele comunicate nu reiese de nicăieri mandatul expres acordat de către reclamanta mandatarei acesteia pentru a promova, semna si susține o astfel de acțiune . Pe lângă faptul ca nu au regăsit un mandatat autentic, acesta ar trebui sa indice clar limitele reprezentării si durata acestuia.
De asemenea au invocat și excepția inadmisibilității capetelor dc cerere privind aspectele penale de fals, uz de fals precum si capătul de cerere privind nulitatea absoluta a procurii din data de 78.10.2009 emisa de notarul australian J___ Bennett, arătând că instanța civila a fost investita de către reclamanta cu un amalgam de capete de cerere, amestecate, care vizează atât aspecte penale cat si anularea unui act juridic unilateral emis, întocmit si semnat într-o tara străină.
În ce privește cererea ce vizează nulitatea procurii, este necesar sa se stabilească in ce măsura acest act poate fi supus verificării si nulității lui de către o instanța din Romania, asta in funcție de criteriile indicate de Legea 105/1992 in vigoare si aplicabila la data întocmirii actului si la data la care a fost folosita in Romania cu referire la actele vizate de prezenta acțiune. Art. 69 și urm. din Legea 105/1992 indica categoriile de acte juridice si legile aferente aplicabile. In măsura in care instanța va constata ca legea aplicabila aferenta acestui act juridic este legea străină, aceasta nu se va putea pronunța pe nulitatea acestui act, nici instanța civila si nici instanța penala.
Pe fondul cauzei, se solicită respingerea acțiunii de anulare a actului subsecvent contract de vânzare cumpărare nr. 58/28.01.2011, ca fiind neîntemeiata si chiar daca se va constata nulitatea absoluta a actului de vânzare de la reclamanta către S_____ D__ si L______, sa fie reținută buna credința a lor la încheierea actului de vânzare cumpărare si caracterul oneros al actului încheiat si plata efectuata, păstrând circuitul civil al bunului dobândit de către subdobânditori cu buna credința, obligând doar cel culpabil de nulitate la plata valorii bunului de care a fost lipsită reclamanta.
Se arată că la nivelul anului 2010-2011 erau in căutarea unui teren într-o zona cu acces public acceptabil pentru o idee de dezvoltare a unei afaceri. Prin intermediul unei persoane ce intermedia astfel de vânzări-cumpărări, au fost puși in legătura cu S_____ D__ care avea la vânzare un teren in P_______, zona P____ P___. Acesta a indicat ca este proprietar, ca este intabulat la OCPI cu terenul, ca exista documentație cadastrala, ca toate actele sunt in regula. Alegerea notarului a fost indicata de el, ei neavând nici o opoziție întrucât cunoșteau regulile aplicabile si nu conta la ce n____ urma sa se facă vânzarea, el C_______ A___ C______ fiind n____.
Li s-a prezentat extras de Carte funciara, notarul la care se semna vânzarea au văzut ca era si notarul la care se făcuse actul de dobândire a proprietății (existând certitudinea ca erau deja verificate actele inițiale), au văzut ca era liber de sarcini, nu era notat nici un litigiu, era intabulat, înregistrat la Primărie.
Toate aceste verificări uzuale si diligente făcute atât de ei, cât si de notarul la care se făcea actul i-au creat certitudinea unei tranzacții legale, corecte si ca achiziționează de la proprietarul real al imobilului.
Imobilul era liber si in fapt, au fost la teren, nici un vecin si nici o alta persoana nu le-au spus sub nici o forma ca ar exista vreun alt proprietar sau ca cel care îl vinde nu ar deține legal terenul. Au adus inginer topograf pentru a face o identificare a terenului si a ridicare topo, motiv pentru care la data cumpărării acestui imobil aveau ferma convingere cu achiziționează de la realul proprietar, fapt dovedit de toate actele din dosar.
Nu aveau nici un motiv pentru care sa înceapă verificări amănunțite legat actele anterioare, întrucât au presupus ca deja fuseseră verificate.
Din verificările lor, la data vânzării, vânzătorul avea toate elementele dreptului de proprietate, se comporta ca un real proprietar, fiind in acte proprietar si având si posesia bunului, folosința si toate elementele necesare.
Nu exista si nu se poate dovedi ca la data la care au achiziționat acest bun ar fi existat măcar un minim de indiciu care sa trezească, la o minima si diligenta verificare, o posibila frauda si care sa limiteze sau sa schimbe decizia lor de achiziție.
Prețul la care au achiziționat bunul nu era nicidecum un preț mic sau derizoriu care sa le fi ridicat semne de întrebare. Se poate vedea ca, deși erau mai aproape de perioada in care piața imobil iara era mult mai scăzută ( 2009-2011) prețul indicat de reclamanta cu adresa notarului este aproximativ egal cu cel din contract. In nici un caz prețul nu era derizoriu, fiind prețul de piața solicitat si achitat in totalitate cu ocazia semnării contractului către vânzători.
Aspectele indicate de reclamanta cu privire la diferențele de teren se lămuresc prin faptul ca, deși in titlu apare suprafața de 569 mp, la data la care a fost întocmita documentația cadastrala, la măsurători a reieșit in fapt o suprafața de 555,02 înscrisa in Cartea funciara aceasta fiind suprafața legala ce putea fi vânduta.
Având in vedere ca nu au reușit sa dezvolte ideea de afacere pe care și-au propus-o, si anume obținerea unor fonduri europene pentru construirea unei grădinițe, au decis vânzarea imobilului, întrucât nu mai aveau interes si nici alte planuri cu acest teren. Au vândut in 05.07.2012 către C_________ A________ terenul, acesta fiind interesat din prisma aproprierii cu imobilul proprietatea sa si a mamei acestuia, unde își desfășoară activitatea medicala.
In acest context si raportat la data semnării contractului dintre ei si vânzători, aplicabile sunt dispozițiile vechiului cod civil.
In raport de cele indicate cert mai sus si care pot fi probate cu acte si reies din toate actele depuse chiar de reclamanta precum si documentele aflate in dosarele notarului, invocă buna lor credința la încheierea actului juridic a cărui nulitate se solicita si faptul ca actul a fost unul oneros prețul fiind un preț real, serios, de piața la data achiziției.
Aceste doua elemente înțeleg sa le susțină ca si dovezi pentru excepția neanulării actului subsecvent.
Regula de drept potrivit căreia nevalabilitatea titlului de proprietate al transmițătorului atrage si nulitatea titlului subdobânditorului nu funcționează in cazul in care actul a fost încheiat cu titlu oneros, fiind achitata o suma de bani cu titlu de preț si când subdobânditorul este dc buna credința. Astfel subdobânditorul de bună-credință a unui bun imobil păstrează bunul respectiv dacă l-a dobândit cu titlu oneros chiar dacă titlul de proprietate al transmițătorului său a fost, între timp, declarat nul sau anulat. Întreaga literatura si practica indica faptul ca există cazuri de excepție, în care, deși se anulează actul inițial, se menține actul subsecvent. Altfel spus, se produce resoluto iure dantis, dar nu mai intervine și resolvitur ius accipientis. Aceste excepții se justifică prin alte două principii de drept si anume principiul ocrotirii bunei-credințe a subdobânditorului unui bun, cu titlu oneros si principiul asigurării circuitului civil.
Raportat la cele indicate mai sus, la situația faptica si juridica existenta, solicită respingerea cererea de anulare a actului subsecvent contract de vânzare cumpărare nr. 58/28.01.2011 reținând buna lor credință si caracterul oneros al actului.
În drept au fost invocate disp. art. 205 c.proc.civ.
Reclamanta H______ I_____ a formulat răspuns la întâmpinarea pârâților C_______ A___ C______ și C_______ E____ prin care arată următoarele:
Sunt nefondate susținerile cu privire la calitatea de reprezentant al reclamantei, procura din 2007 fiind dată in scopul apărării dreptului de proprietate al reclamantei in fata autorităților publice si a instanțelor judecătorești, inclusiv prin acțiunea in revendicare îndreptată împotriva oricărei persoane juridice sau fizice, astfel cum este demersul ce face obiectul prezentei judecați.
Acțiunea in revendicare indicata in conținutul procurii, acoperă toate situațiile juridice care reclama demersul recuperării posesiei din mâinile oricărei persoane fizice sau juridice. Procura este data in fata unui n____ public fiind îndeplinită condiția naturii sale autentice, fără ca aceasta formalitate de autentic sa fie necesara pentru validitate.
In paralel, reclamanta beneficiază si de asistenta juridica a unui avocat, mandatul avocatului acoperind și el legitimitatea sesizării instanței in acord cu cerințele impuse de disp. art. 83 si urm cpc.
Regularitatea acțiunii a fost deja confirmată judecătorește încât se impune respingerea excepției ca nefondata.
Excepția de inadmisibilitate este de asemenea nefondata. Acțiunea formulata a fost precizata in sensul ca are ca obiect constatarea nulității absolute a contractului de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. 1179 din 14.10.2010. pentru lipsa consimțământului reclamantei I_____ H______ urmând ca in aplicarea principiului resoluto iure dantis resolvitur fus accipientis sa fie lipsite de efecte juridice si contractele de vânzare cumpărare ale subdobânditorilor; revendicarea terenului de 569 mp situat in __________________. 122, Iași, sens in care, solicită obligarea pârâților C_________ să-i lase în deplină proprietate și liniștită posesie terenul în suprafață de 569 mp respectiv și obligarea in solidar a pârâților la plata de despăgubiri reprezentând lipsa de folosință a terenului pe ultimii trei ani si in continuare pana la predarea efectiva a terenului, despăgubiri pe care le evaluează la suma de xxxxx lei sub rezerva majorării .
Aprecierea existentei unui amalgam la investirea instanței este neavenită, iar acțiunea penala nu face obiectul cauzei de fată susținerile făcute in privința procurii având caracterul indicării circumstanțelor in care s-au alterat limitele mandatului dat de reclamantă prin contrafacerea serierii, aspect ce se va dovedi pe baza unei expertize grafice.
Cu privire la incidenta Legii nr. 105/1992, aceasta confirmă aplicabilitatea în cauza a legii române coroborata cu dispozițiile Convenției de la Haga din 1961 în privința actelor emise pe teritoriul altor state. In rest legea aplicabila este legea romana aplicabila in fata instanțelor romane conform eu cu principiile desprinse din art. 49 din lege conform cu care posesia si drepturile reale sunt stăpânite de legea locului unde se afla aceste bunuri. În același sens al competentei instanțelor romane, sunt si disp. art. 50, 64, 65, 69, 71, 73, 81, 83, 93, 100, dispoziții care susțin afirmația că înscrisurilor contestate li se aplica legea româna atât cu privire la forma cat si cu privire la fond.
Pe fond se arată că pârâții nu contesta in nici un mod faptul ca vânzarea către S_____ D__ s-a făcut in mod abuziv, in baza unei procuri ce nu îndeplinea condițiile legale pentru a putea sa asigure un transfer al proprietății ei în condițiile in care nu mandatase pe nimeni in acest sens. Pârâții înțeleg sa se prevaleze de faptul ca ar fi fost de buna credință, ignorând faptul ca Fraus omnia corumpit.
In acest sens invocă recenta soluție a instanțelor de judecata in dosarul Johanniss P___________ României, decizia irevocabila nr. 655/R/12.1 1 .2015 a CA B_____ de respingere a recursului formulat de K____ si C_____ I_______ împotriva deciziei nr. 235/16.05.2014 pronunțată în apel de Tribunalul B_____, , potrivit căreia actele de vânzare întocmite in baza unui înscris lovit de nulitate sunt la rândul lor nule. Oricum pârâții nu sunt de buna credința apreciere pe ca instanța trebuie să o facă si prin raportare la faptul ca paratul CREPTINE A___ C______ este n____.
Nu poate fi primita justificarea paratului C_______ legata de proiectul privind fonduri europene pe care nu l-ar mai fi putut realiza, fiind cunoscută schema unei vânzări intermediare pentru ca dobânditorii ulteriori să se bucure de bună credință.
Pârâtul era primul care trebuia sa se întrebe cum e posibil ca un teren de xxxxxx lei, preț grilă notarială, sa se vândă doar cu xxxxx lei, astfel cum atest actul dintre S_____ V_____ si S_____ D__ de la care a cumpărat, taxarea la n____ in primul act de vânzare făcând-se la nivelul prețului din grila n________. Prin intervenția sa in lanțul înstrăinărilor frauduloase, pârâtul nu a făcut decât să curețe frauda săvârșita de familia S_____, tata si fiu. S_____ V_____ vinde fiului sau S_____ D__ care la rândul, la trei luni, vinde familiei C_______ ce transmit ulterior terenul pârâților C_________. Cum actul de vânzare întocmit pe numele lui S_____ D__ indica faptul ca proprietarul a fost reprezentat prin procura, având domiciliul in Australia, interesat in dobândirea unui drept necontestabil, pârâtul in calitate de n____ ar fi trebuit sa verifice aceste aspecte, care presupuneau o minima diligenta in raport cu calificarea lui. Nu putem asimila diligenta unei peroane lipsite de pregătire juridica cu diligența unei persoane care are ca profesie tocmai întocmirea actelor de proprietate si verificarea condițiilor de legalitate a procurilor.
Analizând actul de cumpărare al pârâtului C_______, instanța poate observa ca pârâtul a beneficiat de ajutorul colegial al notarului care i-a autentificat achiziția, care nu numi ca a făcut o reducere a onorariului de n____ de 95%, dar a stabilit si taxe la valoarea declarata prin actul de vânzare, deși prețul din contract fiind sub valoarea prețului din grila n________, taxa datorata trebuia stabilita la valoarea din grila de 284 826 lei.
Faptul că în actul de vânzare apare doar pârâta C_______ E____ în calitate de cumpărător, deși de imobil a beneficiat in egala măsura si pârâtul C_______ A___, este încă un indiciu că pârâtul anticipând posibilele a considerat ca daca nu va apărea explicit in calitate de cumpărător pe actul de vânzare cumpărare, aprecierea asupra bunei credințe prin raportare la calitatea soției care nu este n____ va mai puțin exigentă.
Deci instanța poate constata, analizând actul de vânzare cumpărare al pârâților ca aceștia au acționat nu numai in frauda intereselor reclamantei, ci si ale statului, încât, analiza circumstanțelor indicate nu poate conduce la reținerea unui comportament onest si de buna credință a pârâților.
Reclamanta H______ I_____ a formulat răspuns și la întâmpinarea pârâților C_________ A________ și C_________ D______ M______ prin care arată următoarele:
Susținerile pârâților cu privire la calitatea de reprezentant al reclamantei sunt nefondate, procura din 2007 fiind dată în scopul apărării dreptului de proprietate al reclamantei in fata autorităților publice și a instanțelor judecătorești, inclusiv prin acțiunea in revendicare îndreptata împotriva oricărei persoane juridice sau fizice, astfel cum este demersul ce face obiectul prezentei judecăți.
Procura este data in fata unui n____ public, fiind îndeplinita condiția naturii sale autentice. In paralel, reclamanta beneficiază si de asistenta juridica a unui avocat, mandatul avocatului acoperind si el legitimitatea sesizării instanței. Textul procurii nu limitează inițierea acțiunii în revendicare doar la dispozițiile Legii nr. 10/2001 cum încearcă pârâtul sa susțină.
Instanța a verificat regularitatea cererii de chemare în judecată conform cu art. 200 al 1 cpc, cererea îndeplinind condițiile impuse de art. 194 -197 cpc. Prin urmare invocarea acestei neregularități este lipsita de temei, regularitatea acțiunii fiind deja confirmata judecătorește,
Faptul ca procura data dnei Anssari este datata 2007, in timp ce procura data lui S_____ V_____ este datata 2009 nu are nici o relevanță. Dna Anssari a fost împuternicită sa acționeze cu privire la terenul si c___ din Iași, inclusiv sa inițieze acțiunea in revendicare împotriva oricărei persoane fizice stau juridice în timp ce S_____ V_____ a fost împuternicit sa încaseze drepturile din pensie a marnei sale si nicidecum sa înstrăineze bunuri care nu sunt identificate prin gen.
Acesta este și motivul pârâții nu contesta nici un element dintre cele indicate prin acțiune in ce privește înstrăinarea frauduloasă făcută de numitul S_____ V_____ către sau S_____ D__, ba mai mult anticipează faptul ca trebuie sa îi lase terenul în deplină proprietate si posesie, chemând in garanție pe înstrăinători.
Pe fond se arată că pârâții nu contesta in nici un mod faptul ca vânzarea către S_____ D__ s-a făcut in mod abuziv, in baza unei procuri care nu îndeplinea condițiile legale pentru a putea sa se asigure un transfer al proprietății reclamantei care nu mandatase pe nimeni în acest sens. Aceștia înțeleg să se prevaleze de faptul ca ar fi fost de buna credința, ignorând faptul ca fraus omnia corrumpit, regula care face ca un drept dobândit prin frauda sa fie desființat retroactiv.
Solicită instanței să observe modul netransparent in care s-a făcut plata prețului in rate, respectiv prin numerar conform unor declarații proprii care atestă ca s-ar fi încasat in numerar 30.000 euro la 14.12.2012 și respectiv xxxxx euro la 14.11.2013, în condițiile in care la vânzare s-au achitat doar 4400 euro. Este dreptul părților sa decidă asupra modului de achitare a prețului, însă în condițiile litigiului de față, dovada plății prin virament bancar era mult mai convingătoare.
În privința exercitării acțiunii in rectificare tabulara, toate principiile enunțate si care vizează dobândirea proprietății prin înscrierea în CF nu sunt încă de actualitate, aceste dispoziții aplicându-se după finalizarea lucrărilor de cadastru din fiecare unitate teritorial administrativă, conform cu art. 55 si urm. din Legea nr. 71/2011, privind punerea in aplicare a Codului civil. Conform cu alin. 2 al art. 55 din Legea nr. 71/2011 până la finalizarea cadastrului general, înscrierile au doar efect de opozabilitate și nu efect constitutiv cum încearcă pârâtul să susțină.
În privința termenului de trei ani indicat de pârât, indică disp. art. 79 din Legea nr. 71/2011 care reglementând prescripția tabulară, indică faptul ca aceasta intervine în termen de 5 ani de la înscriere în CF, termen care nu a început să curgă având în vedere dispozițiile anterior citate, și chiar dacă ar fi început să curgă, nu s-a împlinit având în vedre momentul introducerii acțiunii.
Pârâții C_______ A___ C______ și C_______ E____ au formulat întâmpinare la cererea de chemare în garanție formulată de pârâții C_________ A________ și C_________ D______ M______ prin care arată că solicită instanței să rețină buna lor credință la încheierea contractului de vânzare cumpărare, diligentele maxime pe care ei le-au efectuat pentru verificările aferente proprietății achiziționate.
Cererea de garanție, fiind cerere subsidiară, va fi relaționată strict de soluția de la acțiunea de fond, de aceea solicită să se aibă in vedere prevederile legale coroborate cu buna lor credință, in cazul in care se va admite acțiunea de fond. Însă solicită analizarea cu atenție a apărărilor legate de acțiunea de fond si sa se dea prioritate principiului bunei credințe a subdobânditorului, ca si excepție de la anularea actelor subsecvente. Au susținut si vor face dovada îndeplinirii condițiilor acestei bune credințe si a faptului ca actul a fost un act oneros, motiv pentru care solicită respingerea cererii de anulare a actelor subsecvente si implicit a cererii de revendicare a imobilului de la posesorul actual.
Pârâții C_______ A___ C______ și C_______ E____ au formulat la rândul lor cerere de chemare în garanție a lui S_____ V_____, S_____ D__, S_____ L______, N____ C_________ G_______ F_________, C___ de Asigurari a N________ P______ , prin care solicită ca în funcție de aspectele ce vor fi probate si soluția ce va fi pronunțata in acțiunea principala si motivarea acestei soluții, sa se procedeze la admiterea cererii de chemare in garanție în vederea acoperirii prejudiciului la care ar fi supuși prin anularea actului lor de proprietate ceea ce ar atrage răspunderea lor pentru evicțiunea fata de cumpărătorul lor.
Se arată în motivare că având în vedere cererea de chemare în judecată principală, ale căror capete de cerere solicită constatarea nulității absolute a actului de vânzare cumpărare încheiat între ei și vânzătorii S_____ D__ si L______, invocând-se aspecte ce țin de nulitatea absoluta ș i vicii de consimțământ si lipsa de diligență la încheierea unui act juridic din lanțul de acte de proprietate, consideră necesară promovarea unei cereri de chemare in garanție.
În raport de pârâții S_____ V_____, S_____ D__, S_____ L______ solicită admiterea cererii de garanție in temeiul obligației vânzătorului de a garanta cumpărătorul pentru orice evicțiune, in conformitate cu prevederile art. 1337-1352 vechiul Cod Civil. Contractul de vânzare cumpărare a fost încheiat sub auspiciile vechiului cod civil si cuprinde clauze de garantare pentru evicțiune.
În raport de pârâții N____ C_________ G_______ F_________ si C___ de A________ a N________ își întemeiază cererea de chemare în garanție pe temeiul Legii nr. 36/1995, a statutului si a regulamentelor aferente. Cererea principală vizează ca si apărări aspecte ce țin de o așa zisa culpă a notarului care a încheiat actul principal, susținându-se o nelegala folosire a unei procuri. În condițiile in care actul principal va fi anulat constatându-se eroare si lipsa de diligență a notarului care a întocmit actul, anulare ce are ca efect anularea actelor subsecvente, apreciază necesară cererea de chemare garanție, întrucât Legea nr. 36/1995 reglementează expres această situație notarii beneficiind în acest sens si de asigurarea oferita de C___ de A________ a N________ P______ (art. 38 din Legea nr. 36/1995 în forma în vigoare la data de 28.01.2011).
solicită, ca în funcție de aspectele ce vor fi probate si soluția ce va fi pronunțată in acțiunea principală si motivarea acestei soluții, să se procedeze la admiterea cererii de chemare in garanție in vederea acoperirii prejudiciului la care ar fi supuși prin anularea actului lor de proprietate ceea ce ar atrage răspunderea lor pentru evicțiunea fata de cumpărător.
În drept au fost invocate art. 1337-1352 vechiul Cod civil, Legea 36/1995, Statutul N________ P______ si Statutul Casei de A________ a n________ p______
Reclamanta a formulat întâmpinare la cererea de chemare în garanție formulată de C_______ A___ C______ și C_______ E____ în care se arată că ambii chemați in garanție ignora dispozițiile legale privind condițiile procurii de înstrăinare, ignora caracterul nereal al pretinsei împuternicirii. Si in ipoteza in care s-ar ignora completarea frauduloasa a procurii cu sintagma “and sales of any goods”, actul de vânzare cumpărare încheiat pe baza acestei procuri ar rămâne in continuare lovit de nulitate absoluta având in vedere ca pretinsul “mandat” apare in termeni generali, situație in care legea permite mandatarului se efectueze doar acte de administrare.
Aceste limitări rezultă din disp. art. 1536 cid civil vechi conform cu care mandatul conceput in termeni generali cuprinde numai acte de administrație. Este de neacceptat ca cei chemați sa respecte dreptul de proprietate susțin cu ușurință faptul ca am fi in fata unui depășiri a mandatului, susținere in contradicție flagranta cu dispozițiile codului civil si a legii de organizare a activității n________. Pentru înstrăinarea valabilă a terenului, era necesară o procură specială care sa exprime neîndoielnic intenția de înstrăinare a titularului bunului imobil, procura care trebuia obligatoriu să individualizeze bunul prin indicarea elementelor de identificare, întindere, amplasament, etc. Aceasta cerință rezulta din dispozițiile art. 1536 al 2 vechiul cod civil.
După cum se va vedea procura nu era nici autentică, adică originală, nu avea caracterul unei procuri speciale în condițiile in care bunul nu era determinat ca gen, respectiv, c___ teren, mașină etc, nici ca amplasament, locație, întindere sau alte elemente de identificare de natura sa facă posibila identificarea bunului, element de esența mandatului special.
Conținutul dubios al clauzei de înstrăinare, lipsa elementelor de identificare a bunului, lipsa actelor originale, erau circumstanțe care impuneau respingerea cererii de vânzare.
Deosebit de faptul ca părțile implicate au beneficiat de comportamentul nediligent profesional al notarului implicat, procura nu avea caracterul unui mandat special de natura sa permită înstrăinarea încât si din acest punct de vedere actul întocmit este lovit de nulitate absoluta conform cu dispozițiile legale invocate ce impun cerința mandatului special.
Deosebit de acest lucru trebuie observat modul fraudulos al traducerii prin indicarea de către traducător al faptului ca traducerea s-a făcut de pe actul original, fapt nereal.
Încheierea actului de vânzare originar pe baza unei procuri traduse, fără ca notarul a verifice realitatea existentei procurii originale, mai ales in condițiile in care procura nu îndeplinea condițiile legale, denotă adoptarea comportamentului culpabil ce se impune a fi sancționat prin reținerea responsabilității chemaților in garanție.
Nu se pune in discuție prescripția răspunderii câtă vreme dreptul de a chema in garanție s-a născut odată cu formularea acțiunii de fond.
Nu ne aflăm nici in situația depășirii mandatului, având in vedere ca mențiunile contestate nu sunt expresia voinței reclamantei, aceasta expresie fiind adăugată ulterior întocmirii procurii de o persoană interesată și inovată care urmare a ușurinței culpabile a chemaților in garanție a dispus de bunul său fără sa aibă acest drept.
Chematul în garanție n____ C________ G_______ F_________ a formulat întâmpinare față de cererea de chemare în garanție prin care a solicitat respingerea acesteia ca fiind netimbrata, respingerea ca fiind intervenită prescripția dreptului la acțiune și respingerea cererii de chemare in garanție ca fiind nefondată, cu obligarea la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de prezentul litigiu.
Se arată în motivare că în data de 14.10.2014 a autentificat contractul de vânzare cumpărare încheiat între H______ E____ prin mandatar S_____ V_____, in calitate de vânzător, si S_____ D__, in calitate de cumpărător, îndeplinind toate obligațiile legale existente în sarcina ei.
În baza înscrisurilor prezentate si a dispozițiilor legale a legalizat actul de vânzare cumpărare, neexistând niciun impediment legal in acest sens. În data de 28.01.2011, a autentificat contractul de vânzare cumpărare încheiat ________________________ si S_____ L______, in calitate de vânzători, si C_______ E____, în calitate de cumpărător, îndeplinind toate obligațiile legale existente în sarcina ei.
Cererea de chemare in garanție trebuie respinsa in primul rând ca fiind netimbrată.
In al doilea rând cererea de chemare in garanție urmează a fi respinsa ca fiind intervenita prescripția dreptului la acțiune in baza dispozițiilor art. 3 alin.1 , art. 7 alin.1 și art. 18 din decretul 167/1958, termenul de prescripție fiind împlinit.
În al treilea rând cererea de chemare in garanție este nefondata, având in vedere ca a respectat toate dispozițiile legale care îi reveneau la momentul autentificării contractelor de vânzare cumpărare, depunând toate diligențele unui profesionist cu experiență si neîncălcând nici o norma legala sau vreo obligație care îi revenea conform Legii nr. 36/1995.
Chemata în garanție C___ DE A________ A N________ P______ a formulat întâmpinare față de cererea de chemare în garanție prin care solicită respingerea cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată,
Se arată că în ceea ce privește invocarea de către reclamantă a lipsei consimțământului său exprimat pentru vânzarea bunului ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1179/14.10.2010, trebuie avute în vedere că notarul public instrumentator al actului invocat anterior, a avut la dispoziție toate documentele necesare impuse de legislația notarială inclusiv procura în traducere legalizată în limba română.
Reclamanta învederează faptul că actul de înstrăinare întocmit în numele său a avut la bază o procură mistificată prin contrafacerea/imitarea scrisului original, conținutul fiind alterat prin introducerea la finalul textului real și clauza „and sales of any goods” (și vânzarea a orice bun al meu). Referitor la această afirmație a reclamantei, consideră că nu este vorba de o lipsă a consimțământului vânzătorului, ci despre depășirea mandatului de către fratele său în calitate de mandatar.
Mai mult, se precizează în acțiune că notarul public trebuia să verifice procura în limba engleză, ori nu _________________________________ să cunoască limba engleză. De altfel, notarului public care a autentificat contractul de vânzare cumpărare nr. 1179/2010, i-a fost pusă la dispoziție procura în cauză de mandatar, fratele reclamantei, în traducere legalizată. Această procură a fost totodată verificată de notarul public în Registrul N_______ de Evidență a Revocărilor Procurilor. În acest context, nu este un motiv de nulitate absolută, ci eventual depășirea limitelor mandatului, o eventuală cauză de nulitate relativă, întrucât este o „culpa in eligendo” la alegerea mandatarului și nu poate fi transferată răspunderea pentru faptele mandatarului care a procurat/alterat conținutul procurii la alte persoane care nu au legătură cu raporturile de mandat. Or, pentru stabilirea conexiunii cauzale trebuie stabilit întâi care este izvorul/cauza care a determinat obiectiv tot ceea ce a urmat, respectiv înstrăinările succesive. Este normal să plecăm de la mandat, mandatar și cine a efectuat alterarea conținutului mandatului care trebuie suporte direct și necondiționat răspunderea, atât pentru eventuala alterare cât și pentru depășirea mandatului si efectele unei asemenea acțiuni.
În acest context, invocă ca motiv de respingere a cererii de chemare în judecată, inacțiunea reclamantei, întrucât din anul 2009 până în anul 2015, când a introdus prezenta cerere de chemare în judecată, nu a pus in discuție și nu a făcut verificări cu privire la obligația sa legală de a plăti taxele; impozitele locale, împrejmuirea proprietății sau alte obligații decurgând din calitatea de proprietar. Mai mult, reclamanta însuși a precizat în acțiune că a întreprins demersurile penale, adresând organelor de cercetare penală plângere penală pentru tragerea la răspundere a celor vinovați de săvârșirea mai multor infracțiuni în scopul înstrăinării fără drept a terenului de 569 mp.
În lanțul cauzal, faptul cauzator de prejudiciu și cel care a declanșat toată această procedură judiciară este generat de mandatar precum și, ca factor colateral, dar nu lipsit de importanță, de traducerea efectuată, ambele acțiuni neintrând în sfera obligațiilor profesionale ale notarului public, nici cunoașterea limbii engleze, nici aprecierea prețului serios sau derizoriu, pentru această împrejurare, codul civil în vigoare la data efectuării actului fiind foarte clar cu privire la sancțiunile aplicabile.
Astfel, referitor la capătul de cerere privind anularea tuturor contractelor de vânzare-cumpărare subsecvente, că a fi găsiți răspunzători notarii p______ și cu atât mai mult cumpărătorii de bună-credință, soții C_______ A___-C______ și C_______ E____, respectiv C_________ A________ și C_________ D______ M______, înseamnă a fi sancționate persoane care nu au nicio culpă și care și-au întemeiat buna-credință pe o totală aparență de legalitate confirmată de documentele care au stat la baza autentificării actelor de vânzare-cumpărare nr. 58/28.01.2011 și 536/05.07.2012, respectiv titluri de proprietate, certificate de atestare fiscală, încheieri de intabulare.
În sprijinul celor menționate mai sus, învederează unele excepții de la principiul „resolute iure dantis, resolvitur ius accipientis”, excepții ce se întemeiază fie pe principiul ocrotirii bunei-credințe a subdobânditorului unui bun cu titlu oneros, fie pe necesitatea asigurării securității și stabilității circuitului civil. Mai mult, conform dispozițiilor art. 901 alin.1 NCC, „sub rezerva unor dispoziții legale contrare, oricine a dobândit cu bună-credință vreun drept real înscris în cartea funciară, în temeiul unui act juridic cu titlu oneros, va fi socotit titularul dreptului înscris în folosul său, chiar dacă, la cererea adevăratului titular, dreptul autorului său este radiat din cartea funciară.”
Totodată, același articol din NCC, însă la alin.2, se consideră că „terțul dobânditor este considerat de bună-credință numai dacă, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, sunt îndeplinite următoarele condiții: a) nu a fost înregistrată nicio acțiune prin care se contestă cuprinsul cărtii funciare; b) din cuprinsul cărții funciare nu rezultă nicio cauză care să justifice rectificarea acesteia în favoarea altei persoane; c) nu a cunoscut, pe altă cale, inexactitatea cuprinsului cărții funciare.”
Ori, toate aceste condiții, în situația contractelor de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 58/28.01.2011 și 536/05.07.2012 sunt întrunite în totalitate, conducând astfel la concluzia că atât C_______ A___-C______ și C_______ E____ – soți, în calitate de cumpărători/vânzători cât și C_________ A________ si C_________ D______ M______ – soți, în calitate de cumpărători, au fost subdobânditori de bună-credință.
În ce privește cererea de chemare în judecată, pentru angajarea răspunderii civile delictuale a notarului public C_________ G_______ F_________, solicită respingerea cererii ca neîntemeiată, nefiind îndeplinite condițiile pentru angajarea răspunderii civile delictuale întrucât faptul cauzator de prejudicii este așa cum a precizat, acțiunea mandatarului de depășire a mandatului sau de o eventuală contrafacere a acestuia or, notarul public răspunde pentru neîndeplinirea cu rea-credință a obligațiilor profesionale.
De altfel, consideră că în situația de față nu este îndeplinită nici una dintre condițiile impuse de legislație privind angajarea răspunderii civile delictuale, respectiv: existența faptei ilicite, existența prejudiciului, raportul de cauzalitate dintre fapta ilicită și prejudiciu, vinovăția autorului faptei care în cazul notarului public trebuie să îmbrace forma relei-credințe așa cum se precizează în art. 72 din Legea nr. 36/1995 actualizată și republicată.
Cu privire la cererea de chemare în garanție a instituției sale, potrivit dispozițiilor art. 4 din Statutul C.A.N.P., „C___ de A________ are drept scop asigurarea de răspundere civilă a notarului în exercițiu pentru prejudiciile cauzate prin fapte și acte notariale, cu excepția prejudiciilor cauzate prin fapte săvârșite cu intenție.”, iar potrivit art. 23 lit. (c) din Statutul C.A.N.P., în vigoare la data autentificării primului contract de vânzare-cumpărare (2010), „asigurătorul nu acordă despăgubiri pentru prejudiciile cauzate de notarul public, prin fapte proprii sau ale angajaților săi, în exercitarea atribuțiilor profesionale, când evenimentul s-a produs (…) din culpa exclusivă a unei terțe persoane.” Or, așa cum a precizat, consideră că factorul generator de prejudicii și care a declanșat procedura judiciară este acțiunea mandatarului S_____ V_____ față de care nu are obligația de a garanta pentru eventualele prejudicii cauzate.
În concluzie, solicită respingerea cererii de chemare în garanție ca neîntemeiată întrucât consideră pentru motivele invocate, respectiv că persoana culpabilă este mandatarul S_____ V_____, acesta fiind cel care a cauzat un prejudiciu, printr-o faptă ilicită, săvârșită cu vinovăție și este obligat să repare prejudiciul astfel creat, iar pentru faptele mandatarului, instituția sa nu are calitate de asigurător.
În subsidiar se arată că, în cazul în care instanța de judecată consideră că ar putea fi angajată răspunderea civilă a notarului public prin reținerea vreunei culpe la instrumentarea actului incriminat – contractul de vânzare-cumpărare nr. 1179/2010 și aducerea de prejudicii reclamantei, C___ de A________ a N________ P______ poate achita cu titlu de sumă maximă asigurată 20.000 lei, conform contractului de asigurare aferent anului 2010 (contract în vigoare la data la care a fost încheiat primul contract de vânzare-cumpărare), respectiv 2011 (contract în vigoare la data la care a fost încheiat cel de-al doilea contract de vânzare-cumpărare).
În drept au fost invocate disp. art. 1357-1359 NCC, și art. 205- 208 c.proc.civ. și art. 72 din Legea nr. 36/1995.
În cauză, a fost administrată la cererea reclamantei proba cu înscrisuri și proba cu expertiză în specialitatea topografie și specialitatea evaluare proprietăți imobiliare, iar la cererea pârâților Căruleanu A________, C_________ D______ M______, C_______ A___ C______ și C_______ E____ și a chemaților în garanție, proba cu înscrisuri.
Ca urmare a decesului reclamantei H______ I_____, intervenit în cursul judecății (25.07.2017), în cauză au fost introduși moștenitorii acesteia M____ ANSARI RAMMEL și H______ V_____ ce au înțeles să continue acțiunea promovată de autoarea lor.
Prin încheierea de ședință din 28 februarie 2017 s-a dispus respingerea excepției lipsei calității de reprezentant invocată în cauză, reținându-se că la data de 06.12.2016 a fost complinită lipsa invocată prin depunerea procurii speciale de reprezentare de către reclamanta H______ I_____ (fila 41 dosar) prin care a fost mandatată M____ ANSARI RAMMEL pentru promovarea și susținerea acțiunii ce formează obiectul prezentei judecăți și, condiții în care excepția lipsei calității de reprezentant a rămas fără obiect.
Se mai arată că chiar dacă aceasta procedura s-a îndeplinit ulterior introducerii cererii de chemare în judecată se apreciază că s-a complinit lipsa invocată în raport de disp. art. 175 Cod proced. civilă. Dispozițiile art. 83 rap. la disp. art. 82, al. 1 Cod procedură civilă, reglementează o nulitate relativă, virtuală și condiționată ce poate fi acoperită ulterior în cursul judecății ne mai impunându-se anularea în condițiile în care vătămarea presupusă a fost înlăturată prin întocmirea ulterioară a procurii menționate.
La termenul de judecată din 21.03.2017, instanța a dispus respingerea excepției inadmisibilității capătului de cerere privind nulitatea absolută a procurii din data de 28.10.2009 emisă de notarul australian J___ Bennett invocată de pârâții C_______ A___ C______ și C_______ E____ și au fost admise în principiu cererile de chemare în garanție formulate de pârâții C_________ A________ și C_________ D______ a numiților S_____ V_____, S_____ D__, S_____ L______, C_______ A___ C______ și C_______ E____ și de pârâții C_______ A___ C______ și C_______ E____ a numiților S_____ Vaseile, S_____ D__, S_____ L______, N____ C________ G_______-F_________ și C___ de A________ a N________ P______.
S-a reținut că în ce privește excepția inadmisibilității că din precizările reclamantei aflate la filele 53-59 dosar Judecătoria Iași rezultă în mod clar că aceasta nu a înțeles să investească instanța în prezenta cauză cu un capăt de cerere având ca obiect constatarea nulității absolute a procurii din data de 28.10.2009 emisă de notarul australian J___ Bennett (fila 59 dosar Judecătoria Iași), ci solicită să se constate că procura respectivă a fost falsificată, respectiv că procura ce a fost utilizată la întocmirea contractului de vânzare-cumpărare nr. 1179/14.10.2010 nu este aceiași cu cea emisă de notarul australian J___ Bennett, fiind folosită o procură contrafăcută. De asemenea din aceleași precizări rezultă că reclamanta nu înțelege în prezenta cauză să efectueze demersuri penale, ci a prezentat situația de fapt pentru descrierea situației de fapt invocată.
Față de cererile de chemare în garanție formulate de pârâții C_________ A________ și C_________ D______ a numiților S_____ VASEILE, S_____ D__, S_____ L______, C_______ A___ C______ și C_______ E____, s-a reținut că acestea sunt admisibile în principiu, în raport de disp. art. 72 și 74 c.proc.civ. și disp. art. 1695 și urm. și art. 1706 NCC/art. 1337-1352 VCC.
Față de cererile de chemare în garanție formulate de pârâții C_______ A___ C______ și C_______ E____ a numiților S_____ V_____, S_____ D__, S_____ L______, N____ C________ G_______-F_________ și C___ DE A________ A N________ P______, a reținut că acestea sunt admisibile în principiu, în raport de disp. art. 72 și 74 c.proc.civ. și disp. art. 1695 și urm. și art. 1706 NCC/art. 1337-1352 VCC, precum și de disp. art. 38 din Legea nr. 36/1995.
*
Procedând la soluționarea în mod prioritar la soluționarea excepției prescripția dreptului la acțiune, conform disp. art. 248 alin. 1 c.proc.civ. , instanța constată că aceasta este neîntemeiată, având în vedere că prin cererea promovată, reclamanta a solicitat constatarea nulității absolute parțiale a procurii întocmită de notarul australian J___ Bennett la data de 28.10.2009 cu privire la înscrierea mențiunii „and sales of any gooods” și nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1179/14.10.2010 la BNP C_________ G_______ F_________, iar ca o consecință a constatării nulității avestor înscrisuri, în virtutea principului anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 58/28.01.2011 la BNP C_________ G_______ F_________ șicontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 536/05.07.2012 la BNPA I____ M___ și C_______ Cremona S_____, în virtutea principiului resoluto iure dantis resolvitur ius accipientis, fiind lovite de nulitate și contractele subsecvente ale subdobânditorilor, or constatarea nulit ății absolut e poate fi invocată oricând, pe cale de acțiune sau de excepție, fiind, deci, imprescriptibilă.
S-a solicitat de asemenea revendicarea terenului, acțiune care este de asemenea imprescriptibilă conform disp. art. 563, alin. 2 NCC, iar în ceea ce privește acțiunea în pretenții, despăgubirile au fost solicitate de reclamantă pe ultimii 3 ani raportat la data introducerii acțiunii.
În raport de cele expuse, urmează a respinge excepția prescripției dreptului la acțiune invocată în cauză.
*
Asupra fondului, a nalizând ansamblul probatoriului administrat in cauza din perspectiva dispozițiilor legale incidente, Tribunalul reține următoarele :
Reclamanta H______ I_____ a dobândit alături de soțul ei, H______ V_____, că prin contractul de vânzare cumpărare încheiat în anul 1953 autentificat sub nr. 235/27.03.1953 la fostul Notariat de Stat Iași, dreptul de proprietate asupra suprafeței de 875 mp teren situată în Iași, _____________________, ce a fost preluată de fostul regim comunist, iar după apariția legilor de reparație, i-a fost reconstitui dreptul de proprietate cu privire la suprafața de 568,50 mp teren din cei 875 mp, fiind eliberat titlul de proprietate nr. xxxxxx/27.03.2002 pentru suprafața de 569 mp.
În anul 2009, reclamanta a împuternicit pe fratele său, pârâtul S_____ V_____, prin procura întocmită de notarul australian J___ Bennett la data de 28.10.2009 să o reprezinte și să acționeze în numele ei în fața instanței, la birourile administrației publice locale guvernamentale, pentru restabilirea drepturilor la pensie și de a primi plățile lunare cât și plățile restante la care are dreptul .
Această procură a fost falsificată prin adăugarea peste conținutul original al scrierii a mențiunii „and sales of any gooods” – „și vânzarea oricărui bun”, adăugare ce s-a realizat fără consimțământul reclamantei și al notarului instrumentator.
Înscrierea mențiunii rezultă din compararea exemplarelor procurii aflate la dosar, respectiv cea folosită la C___ de Pensii Iași și cea utilizată la încheierea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1179/14.10.2010 la BNP C_________ G_______ F_________, coroborat cu certificatul emis de notarul australian J___ Bennett la 17.07.2015 (filele 73-75 vol. I dosar Judecătoria Iași), evaluarea juridică referitoare la expresia mențiunii „and sales of any gooods” realizată de notarul australian J___ Bennett la 15.09.2016 (filele 47-49 dosar tribunal-vol. I) și raportul de constatare criminalistică nr. xxxxxx/24.10.2016 (filele 50-65 dosar tribunal-vol. I) din care rezultă clar că după întocmirea procurii în fața notarului , s-a adăugat mențiunii „and sales of any gooods”- „și vânzarea oricărui bun”, prin falsificarea scrierii, fără știrea și consimțământul reclamantei și al notarului instrumentator .
La data de 14.10.2010 s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1179/14.10.2010 la BNP C_________ G_______ F_________, prin care H______ I_____, prin mandatar S_____ V_____, în baza procurii întocmite de notarul australian J___ Bennett la data de 28.10.2009, ce a fost prezentată în forma falsificată cum s-a arătat, în traducere legalizată a semnăturii traducătorului, a transmis pârâților S_____ D__ și S_____ L______ dreptul de proprietate asupra suprafeței de 555,02 mp teren situat în Iași, ______________________, înscris în cartea funciară nr. xxxxxx a localității Iași, identificat nr. cadastral 7942, pentru un preț de 50.000 lei despre care se arată că a fost primită la data autentificării contractului .
Ulterior, la data de 28.01.2011, în temeiul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1179/14.10.2010 la BNP C_________ G_______ F_________, pârâții S_____ D__ și S_____ L______ au transmis pârâților C_______ A___ C______ și C_______ E____ dreptul de proprietate asupra suprafeței respective de teren de 555,02 mp teren situat în Iași, ______________________, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 58/28.01.2011 la BNP C_________ G_______ F_________, pentru un preț de 200.000 lei, arătându-se în contract că această sumă ce a fost achitată integral la data autentificării contractului.
La rândul lor, pârâții C_______ A___ C______ și C_______ E____, au înstrăinat prin vânzare proprietatea terenului în suprafață de 555,02 mp situat în Iași, ______________________, către pârâții C_________ A________ și C_________ D______ M______, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 536/05.07.2012 la BNPA I____ M___ și C_______ Cremona S_____, pentru un preț în sumă de 66.600 euro, ce, potrivit mențiunilor din contract, urma a fi achitată de cumpărători în trei rate, ultima rată fiind stabilit a fi achitată la data de 01.12.2013.
În ce privește legea aplicabilă în speța de față, se poate sublinia cu prioritate faptul că norma de drept substanțial aplicabilă cauzelor de nulitate este cea în vigoare la momentul încheierii actului, unicul moment luat în considerare pentru aprecierea valabilității acestuia. Astfel, legea de drept material aplicabilă prezentei acțiuni este reprezentată de dispozițiile vechiului cod civil în ceea ce privește nulitatea absolută parțială a procurii întocmită de notarul australian J___ Bennett la data de 28.10.2009; anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 58/28.01.2011 la BNP C_________ G_______ F_________; și dispozițiile Noului cod civil în ceea ce privește anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 536/05.07.2012 la BNPA I____ M___ și C_______ Cremona S_____.
În ceea ce privește capătul de cerere privind constatarea nulității absolute parțiale a procurii întocmită de notarul australian J___ Bennett la data de 28.10.2009 cu privire la înscrierea mențiunii „and sales of any gooods”, tribunalul, apreciază că, și în lipsa unei soluții penale definitive în dosarul penal în ceea ce privește procura, coroborând mijloacele de probă administrate în cauză, este evidentă lipsa voinței juridice (a consimțământului și a cauzei) reclamantei la înscrierea în cuprinsul procurii a mențiunii „and sales of any gooods”.
Lipsa consimțământului la înscrierea în cuprinsul procurii a mențiunii „and sales of any gooods” determină nulitatea absolută, independent de soluția ce se va da în procesul penal.
Potrivit disp. art. 948 din codul civil condițiile esențiale pentru validitatea unei convenții sunt: capacitatea de a contracta, consimțământul valabil al pârtii ce se obliga, un obiect determinat si o cauza licita.
Conform prevederilor art. 1546 C. civ., mandantul este îndatorat a îndeplini obligațiile contractate de către mandatar în limitele puterilor date. Nu este îndatorat pentru tot ceea ce mandatarul ar fi făcut afară din limitele puterilor sale, afară numai când a ratificat expres sau tacit. Or, posterior luării la cunoștință despre prejudiciul creat, reclamanta nu numai ca nu a ratificat operațiunea, dar a introdus prezenta acțiune de constatare a nulității absolute parțiale a procurii respective.
Instanța civila este abilitata a se pronunța asupra modalității de realizare a falsului asupra procurii care a stat la baza vânzării, fără ca prin aceasta sa se substituie instanței penale, cu finalitatea de a constata valabilitatea acesteia, in baza probelor administrate in cauza.
Instanța nu se pronunță în cauză asupra caracterului fals al înscrisului în discuție, nesubstituindu-se instanței penale, ci doar va constata nulitatea absolută parțială a acestuia, în baza probelor administrate în cauză, din care a rezultat lipsa consimțământului reclamantei.
În consecința, temeinicia capătului de cerere privind constatarea nulității absolute a procurii este fără tăgada. Instanța, având in vedere cele menționate anterior, apreciază ca, si in lipsa unei soluții penale definitive in dosarul penal in ceea ce privește procura, coroborând mijloacele de proba administrate in cauza, este evidenta lipsa voinței juridice (a consimțământului si a cauzei) a reclamantei la înscrierea în cuprinsul procurii a mențiunii „and sales of any gooods”.
Din perspectiva posibilității instanței civile de a cerceta falsul, este fără relevanță identificarea si pedepsirea autorului falsului.
Ceea ce este esențial, raportat la obiectul acțiunii este faptul ca mențiunea „and sales of any gooods” a carei nulitate s-a solicitat se se constate, a fost înscrisă în cuprinsul procurii prin falsificarea scrierii, fără știrea și consimțământul reclamantei și al notarului instrumentator, respectiv procura în forma folosită la vânzare si prezentata notarului C_________ G_______ F_________, nu aparține reclamantei, astfel ca a lipsit voința juridica a acesteia la încheierea actului, împrejurare ce a fost dovedită in cauză.
Constatarea nulității absolute a procurii care a stat la baza încheierii contractului de vânzare – cumpărare a unui bun imobil, determina, in aplicarea principiului care guvernează efectele nulității actelor juridice, resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis , constatarea nulității actului subsecvent
In ceea ce privește nulitatea vânzării se constata că:
Cum s-a arătat, la data de 14.10.2010 s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1179/14.10.2010 la BNP C_________ G_______ F_________, prin care H______ I_____, prin mandatar S_____ V_____, în baza procurii întocmite de notarul australian J___ Bennett la data de 28.10.2009, ce a fost prezentată în forma falsificată cum s-a arătat, în traducere legalizată a semnăturii traducătorului, a transmis pârâților S_____ D__ și S_____ L______ dreptul de proprietate asupra suprafeței de 555,02 mp teren situat în Iași, ______________________, înscris în cartea funciară nr. xxxxxx a localității Iași, identificat nr. cadastral 7942, pentru un preț de 50.000 lei despre care se arată că a fost primită la data autentificării contractului.
În direcția cenzurării actelor necesare vânzării și a determinarea capacității de a dispune a mandatarului, notarul trebuia sa sesizeze ca procura care a stat la baza vânzării, chiar în forma modifică prin fals, nu are caracter special și că se nesocotesc disp art. 1536 alin. 2 din codul civile de la 1864 în care se arata: „când este vorba de înstrăinare, mandatul trebuie să fie special”.
În cauză nu se poate reține întocmirea actului depășirea limitelor mandatului, ci ne aflăm în prezența unui act încheiat în lipsa unui mandat de înstrăinare din partea proprietarului, în condițiile în care procura în varianta originală, anterior falsificării, acorda mandat pârâtului S_____ V_____ doar în ce privește drepturile la pensie ale reclamantei, fără nicio mențiune privind dreptul de dispoziție asupra bunurilor reclamantei.
Mai exact nu ne aflăm în ipoteza depășirii limitelor mandatului, ci în situația inexistenței unui mandat privind înstrăinarea bunului.
În aceste condiții, vânzarea în litigiu este nulă absolut, pentru nerespectarea dispozițiilor legale care guvernează elementele formării voinței juridice si instituția mandatului, dar deopotrivă pentru inexistenta unei procuri valabile pentru înstrăinare.
Consimțământul, ca esențială condiție de validitate a unui act juridic reprezintă hotărârea, manifestata in exterior, de a încheia actul juridic, deci manifestarea de voință ce atesta in mod neechivoc ca autorul ei dorește realizarea operațiunii juridice. Lipsa consimțământului atrage deci nulitatea absolută, confirmarea actului si asanarea nulității nefiind posibilă.
În cauză, nu poate fi reținută buna credință a cumpărătorilor, operațiunea de vânzare-cumpărare realizată prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1179/14.10.2010 fiind întemeiată atât pe reaua credință a înstrăinătorului care a procedat la înstrăinare fără acordul expres al proprietarului, mandatarul S_____ V_____ cunoscând în mod evident cuprinsul procurii, reclamanta aducându-i la cunoștință limitele împuternicirii, dat fiind că aceasta i-a fost dată în anul 2007, și a folosit-o pentru încasarea dreptului de pensie ce i se cuvenea reclamantei până în anul 2009, când s-a perfectat contractul menționat, cât si pe reaua-credință a cumpărătorilor, decurgând din cunoașterea de către aceștia, la momentul cumpărării, despre „imperfecțiunile” mandatului, fiind vorba de fiul și nora mandatarului S_____ V_____, și este evident că aveau cunoștință și ei despre împrejurările în care a fost dată procura și conținutul acesteia, astfel că rezultă o prezumție a unei conivente între mandatar si cumpărătorii imobilului
Pe de altă parte, nulitatea actului subsecvent se justifică și în virtutea principiului resoluto jure dantis, resolvitur jus accipientis (principiul anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului inițial), câtă vreme s-a constatat nulitatea procurii mistificate.
Instanța constata că în raport de cele expuse nu poate fi reținută buna-credință a pârâților S_____ D__, S_____ L______, cu consecința că nu poate fi înlăturat de la aplicare principiul resolutio jure dantis, resolvitur jus accipientis .
În ce privește, actele subsecvente contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1179/14.10.2010, așa cum s-a arătat, ulterior prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 58/28.01.2011 la BNP C_________ G_______ F_________ la BNP C_________ G_______ F_________, pârâții S_____ D__ și S_____ L______ au transmis pârâților C_______ A___ C______ și C_______ E____ dreptul de proprietate asupra suprafeței respective de teren de 555,02 mp teren situat în Iași, ______________________, pentru un preț de 200.000 lei, sumă ce a fost achitată integral la data autentificării contractului potrivit mențiunilor din cuprinsul acestuia.
La rândul lor, pârâții C_______ A___ C______ și C_______ E____, au înstrăinat prin vânzare proprietatea terenului în suprafață de 555,02 mp situat în Iași, ______________________, către pârâții C_________ A________ și C_________ D______ M______, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 536/05.07.2012 la BNPA I____ M___ și C_______ Cremona S_____, pentru un preț în sumă de 66.600 euro, ce, potrivit mențiunilor din contract, urma a fi achitată de cumpărători în trei rate, ultima rată fiind stabilit a fi achitată la data de 01.12.2013, prețul fiind achitat în întregime cum rezultă din înscrisurile depuse la dosar (declarațiile aflate la filele 246, 247 vol. I dosar judecătorie și mențiunile de contract).
Raportat la motivele de nulitate invocate de reclamantă trebuie precizat că principiul anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului inițial (resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis), statuează regula de drept potrivit căreia anularea (desființarea) actului juridic inițial (primar) atrage și anularea actului juridic subsecvent (următor), datorită legăturii lor juridice.
În vechiul cod civil acest principiu reiese din interpretarea prin extensie a dispozițiilor art. 219 alin. 3, C.civ., unde se prevede că terții de bună credință au dreptul la repararea prejudiciului cauzat prin actul juridic. Ori prejudiciul cauzat în cazul terților reprezintă consecințele desființarea actului subsecvent.
Acest principiu privește efectele nulității actului juridic față de terți și este consacrat de art. 1254 alin. (2) Noul Cod Civil, care prevede că „desființarea contractului atrage, în condițiile legii, și desființarea actelor subsecvente încheiate în baza lui”.
De asemenea, principiul rezultă și din art. 1648 noul Cod Civil, chiar dacă acesta este consacrat efectelor restituirii față de terți. Din acest text de lege rezultă că în cazul în care bunul supus restituirii a fost înstrăinat sau asupra lui au fost constituite drepturi reale, acțiunea în restituire poate fi exercitată și împotriva terțului dobânditor, sub rezerva regulilor de carte funciară sau a efectului dobândirii cu bună-credință a bunurilor mobile ori, după caz, a aplicării regulilor privitoare la uzucapiune.
În literatura de specialitate se subliniază că principiul resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis este o consecință atât a celorlalte două principii ale efectelor nulității, cât și a principiului nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habet (nemo dat quod non habet), în sensul că, dacă prin anularea actului juridic inițial se desființează dreptul transmițătorului din actul juridic subsecvent (și care a fost dobânditor al unui drept în actul juridic inițial), înseamnă că acesta a transmis un drept pe care nu îl avea, deci nici subdobânditorul nu putea deveni titularul acestui drept.
Acest principiu, cunoaște și o ________ excepții, fiind considerate excepții de la principiul resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis acele cazuri în care, pentru anumite rațiuni, anularea actului juridic inițial nu atrage și anularea actului juridic subsecvent, ci acesta din urmă este menținut, deși se află în strânsă legătură cu actul juridic desființat. Așadar, deși anularea actului juridic primar are drept consecință desființarea dreptului care a fost constituit sau transmis prin intermediul acestui act, totuși, rămâne în ființă actul juridic încheiat ulterior de una dintre părțile actului juridic primar cu un terț și în legătură cu dreptul dobândit prin actul inițial, odată cu actul juridic subsecvent menținându-se și dreptul dobândit de terț în temeiul acestuia.
De regulă, aceste excepții se întemeiază fie pe principiul ocrotirii bunei-credințe (în cazurile expres prevăzute de lege), fie pe necesitatea asigurării securității și stabilității circuitului civil.
În ipoteza în care proprietarul unui bun mobil îl înstrăinează (printr-un act juridic lovit de nulitate), după care dobânditorul din acest act juridic înstrăinează acel bun mobil unui terț de bună-credință (în momentul în care a intrat în posesia bunului respectiv), iar ulterior primul act juridic este anulat, prin actul juridic inițial s-a transmis dreptul de proprietate asupra bunului mobil, cu toate prerogativele sale (inclusiv dispoziția), așa încât anularea acestuia ar urma să ducă la desființarea retroactivă a dreptului de proprietate al dobânditorului din actul juridic respectiv, care ar atrage și desființarea actelor juridice încheiate ulterior de acest dobânditor cu terțe persoane, însă va fi menținut actul juridic încheiat cu terțul de bună-credință, aceasta constituind o excepție de la principiul resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis ce își găsește în prezent reglementarea în disp. art. 937 alin. (1) noul Cod Civil.
În ce privește starea de bună-credință a părților sau numai a cumpărătorului, aceasta nu poate prin ea însăși să producă efecte juridice translative de proprietate, deci nu poate să constituie ea singură o condiție care să ducă la dobândirea dreptului de proprietate, ci numai împreună cu alte principii de drept. Cumpărătorul și vânzătorul (proprietarul aparent) sunt de bună-credință, în situația în care primul încheie contractul cu credința că a dobândit de la o persoană care deține dreptul de proprietate asupra bunului care face obiectul cumpărării, deci că a dobândit în condiții valabile, iar în ceea ce îl privește pe cel de al doilea, cu convingerea că poate să transmită în mod valabil bunul, deoarece deține un drept de proprietate asupra lui. În cazul vânzării bunului altuia, locul bunei-credințe este între credința eronată (ignoranța) într-o stare este suficient de puternică pentru ca să fie convingătoare pentru părți sau cel puțin pentru una dintre ele și aparența înșelătoare.
Potrivit principiului nemo plus ad alium transferre potest quam ipso habet, de regulă vânzarea care are ca obiect un bun asupra căruia vânzătorul nu deține dreptul de proprietate este nulă, operațiunea nefiindu-i opozabilă adevăratului proprietar, însă pot să existe totuși cazuri in care o astfel de vânzare este valabilă, transferul dreptului ce proprietate realizându-se între un proprietar aparent și un cumpărător, deoarece, fie există considerente care sunt apreciate ca fiind mai superioare decât interesul de a apăra dreptul de proprietate și pe adevăratul proprietar, cum ar fi nevoia de a ocroti securitatea dinamică a circuitului civil și de a respecta etica socială, fie este recunoscută incidenta unor principii care se aplică cu prioritate în fața celui enunțat, respectiv principiul ocrotirii bunei-credințe a dobânditorului sau subdobânditorului și principiul error communis facit ius,
Punctul de vedere în sensul cerinței ca doar una dintre părți să fie de bună-credință la perfectarea contractului este întărit și de practica Curții Constituționale, care pronunțându-se prin Decizia nr. 191/2002 asupra caracterului neconstituțional al art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, republicată, a precizat că: „Un act de înstrăinare încheiat în condițiile în care ambele părți au fost de rea-credință era considerat nul absolut, chiar anterior intrării în vigoare a Legii nr. 10/2001, în aplicarea principiului fraus omnia corrumpit, al cărui temei legal îl constituie art. 966 C. civ.
Per a contrario, în măsura în care ambele părți, sau cel puțin cumpărătorul, au fost de bună-credință, intenția de fraudare a legii nu există și, drept urmare, nici cauza ilicită. Așadar, sub acest aspect actul ar putea fi deplin valid.”
Buna-credință trebuie să existe pentru ambele părți sau numai pentru cumpărător în momentul exprimării acordului de voință, iar faptul că ulterior aceștia, dar mai ales cumpărătorul, află eroarea în care s-au găsit la data perfectării transferului de proprietate nu schimbă cu nimic regimul juridic care urmează să-i fie aplicat vânzării. Sub aspect probator, buna-credință a părților se prezumă, legiuitorul recunoscând în apărare o prezumție iuris tantum, care poate să fie combătură prin orice mijloc de probă, inclusiv prin intermediul prezumțiilor simple.
O altă excepție o constituie ipoteza celui care, întemeindu-se pe înscrierea din cartea funciară, a dobândit un drept real imobiliar cu bună-credință și printr-un act juridic cu titlu oneros sau, după caz, în temeiul unui contract de ipotecă, însă numai după trecerea unui termen de 3 ani de la data la care a fost înregistrată cererea sa de înscriere a dreptului real respectiv în cartea funciară.
Rațiunea asigurării unei securități dinamice a circuitului civil, a obligat legiuitorul să-i ocrotească pe toți aceia care dobândesc drepturi reale în baza unui titlu valabil, consacrând în cuprinsul art. 30 alin. (1) și 31 alin. (1) din Legea cadastrului și publicității imobiliare nr. 7/1996 privind dreptul de proprietate (în forma în vigoare la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 58/28.01.2011 la BNP C_________ G_______ F_________) un principiu, pe care doctrina 1-a numit principiului forței probante absolute a înscrierilor în cartea funciară, conform căruia acela care și-a înscris în cartea funciară un drept real dobândit cu bună-credință este apărat de orice evicțiune, precum și o prezumție absolută de proprietate.
Dacă însă înscrierea în cartea funciară nu este corectă, deoarece ea nu corespunde realității juridice care există în cazul bunului imobil, art. 35 și art. 36 din Legea nr. 7/xxxxx pun la îndemâna celui care deține dreptul de proprietate o acțiunea în rectificarea înscrierilor în cartea funciară, pe care o poate exercita, sub rezerva prescrierii dreptului material la acțiunea în fond, oricând, împotriva dobânditorului nemijlocit sau a terțului dobânditor de rea-credință, într-un termen de 10 ani, împotriva terțului care a dobândit cu bună-credință un drept real prin act juridic cu titlu gratuit, termen care se va calcula de la data la care acesta și-a înregistrat cererea de înscriere a dreptului în cartea funciară; într-un termen de 3 ani, împotriva terțului care a dobândit cu bună-credință un drept real prin act cu titlu oneros, dar numai acțiunea este fondată pe motive care privesc nevalabilitatea înscrierii a titlului care a stat la baza înscrierii, ori pe greșita calificare a dreptului înscris.
Termenele se vor calcula de la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului real în cartea funciară, formulată de dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărei rectificare se cere.
În ceea ce privește înțelesul noțiunii de terț de bună-credință în regimul de carte funciară, acesta este precizat în cuprinsul art. 31 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 un astfel de statut fiind recunoscut persoanei care la data înscrierii titlului in cartea funciară, încrezându-se în cuprinsul acesteia, a constat că nu era notată o acțiune prin care era contestat acest cuprins sau verificând titlul transmițătorului și cuprinsul cărții funciare a remarcat că nu există vreo neconcordanță între aceasta și situația juridică reală, pentru că drepturile reale care nu sunt înscrise în cartea funciară pot să fie considerate de către terți ca neexistând.
Din felul in care sunt redactate art. 35 alin. (2) și art. 36 din Legea nr. 7/1996, rezultă faptul că prin neexercitarea acțiunii în rectificarea înscrierilor în cartea funciară în termen de 10 ani, respectiv de 3 ani, terții dobânditori cu bună-credință își văd titlul viciat consolidat. Deci, în cazul celui care cu bună-credință cumpără un bun imobil de la o persoană care nu este proprietarul acestuia, neintroducerea de către adevăratul proprietar a acțiunii în rectificarea înscrierii în termen de 3 ani de la data înregistrării cererii de înscriere depusă de dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere, consolidează înscrierea și validează astfel vânzarea lucrului altuia. Putem să spunem că într-un astfel de caz, buna-credință a cumpărătorului și aparența de drept pe care a conferit-o înscrierea dreptului său in cartea funciară, perpetuată un interval de timp de 3 ani, produce efecte dobânditoare de drepturi reale.
Efectul dobânditor de proprietate pentru cumpărătorul lucrului altuia în regim de carte funciară nu îl constituie titlul pe baza căruia a dobândit, ci aparența de drept creată de conținutul cărții funciare, care este suportul bunei-credințe. Deci aparența de drept și buna-credință constând în încrederea în cuprinsul cărții funciare sunt dobânditoare de drepturi reale.
În atare condiții, este preferat cumpărătorul nu pentru că a dobândit cu bună-credință un drept în temeiul unui act translativ de proprietate, pentru că un astfel de act care transmite un lucru ce aparține altuia este ineficient, ci pentru că un principiu care tinde la salvgardarea unor interese superioare recunoscute de lege sau principiile de drept (cazul erorii comune și invincibile) dă preferință aparenței create de titlul său făcându-l proprietar.
Aplicând aceste principii la situația de față se constată că în cazul contractului vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 58/28.01.2011 la BNP C_________ G_______ F_________ principiul anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului inițial (resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis) ne aflăm în prezența unei situații ce constituie o excepție de la aplicarea acestui principiu.
Astfel, cumpărătorii C_______ A___ C______ și C_______ E____ au avut calitatea de cumpărători de bună credință, în condițiile în care încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu credința că au contractat cu adevăratul proprietar împrejurare ce rezultă că fiind că vânzătorii S_____ D__ și S_____ L______ dobândiseră la rândul lor proprietatea bunului imobil în temeiul un act autentic de vânzare-cumpărare, dreptul lor de proprietate era înscris în cartea funciară, carte funciară în care nu exista notată nicio notare din care să rezultă vre-o urmă de îndoială în ce privește existența dreptului de proprietate al înstrăinătorilor.
În consecință, vânzătorii au prezentat actul de proprietate prin care dobândiseră rândul lor dreptul, constând un act autentic de vânzare-cumpărare, din cuprinsul cărții funciare în care era înscris dreptul rezulta că nu era notată o acțiune prin care era contestat acest cuprins, și în condițiile în care se proceda la o verificare a titlul transmițătorului și cuprinsul cărții funciare nu se putea remarca nicio neconcordanță între aceasta și situația juridică reală.
Nu se poate cere cumpărătorului să verifice valabilitatea titlului, astfel de operațiuni ținând de competența exclusivă a instanțelor de judecată.
Mai trebuie precizat că prețul plătit în sumă de 200.000 lei nu poate fi apreciat ca derizoriu, ci corespunde valorii bunului înstrăinat, iar faptul că pârâtul C_______ A___ C______ are calitatea de n____ nu este relevanță, întrucât nu se poate impune acestuia, în calitate de cumpărător, cerința efectuării unor verificări suplimentare actelor în baza urmează să se facă înstrăinarea, ci trebuie analizată situația din perspectiva unui cumpărător obișnuit, astfel că se apreciază că au fost efectuate toate diligențele necesare pentru a se cunoaște situația juridică reală a bunului.
În consecință, se reține că actul prezenta de vânzători, coroborat cu extrasul de carte funciară făceau deplina credință în ce privește dreptul de proprietate al vânzătorilor, iar faptul că aceștia dobândiseră dreptul de proprietate în baza unei înstrăinări făcute prin mandatar cu procură, nu impunea efectuarea de către cumpărători a unor verificări în ce privește valabilitatea acesteia procuri, fiind prezumat că toate acestea fuseseră verificate și apreciate corespunzând cerințelor legale cu ocazia perfectării actului de vânzare-cumpărare în formă autentică și cu ocazia intabulării dreptului de proprietate.
Totodată se reține că dreptul de proprietate al cumpărătorilor C_______ A___ CLAUDI și C_______ E____ a fost înscris în cartea funciară la data de 03.02.2011, reclamanta, în calitate de adevărat proprietar, nu a introdus acțiune în rectificarea înscrierii în termen de 3 ani de la data intabulării, astfel că este consolidată vânzarea și validată astfel vânzarea lucrului altuia, astfel că din coroborarea disp. art. 35 alin. (2) și art. 36 din Legea nr. 7/1996, rezultă faptul că prin neexercitarea acțiunii în rectificarea înscrierii în cartea funciară în termen de 3 ani, cumpărătorii C_______ E____ și C_________ A________, fiind dobânditori cu bună-credință, își văd titlul viciat consolidat.
În cazul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 536/05.07.2012 la BNPA I____ M___ și C_______ Cremona S_____, ase reține, de asemenea, că ne aflăm în situația unei excepții de la aplicarea principiului anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului inițial (resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis), atât vânzătorii C_______ A___ CLAUDI și C_______ E____ cât și cumpărătorii C_________ A________ și C_________ D______ M______ fiind de bună credință și în eroare erorii comună și invincibilă asupra calității de proprietar al bunului, nefiindu-le cunoscute viciile care afectau actul de proprietate ale înstrăinătorilor S_____ D__ și S_____ L______.
Buna credință a înstrăinătorilor C_______ A___ CLAUDI și C_______ E____ a fost analizată mai sus, iar în ce privește buna credință a cumpărătorilor C_________ A________ și C_________ D______ M______ se reține că încheiat contractul de vânzare-cumpărare cu credința că au contractat cu adevăratul proprietar împrejurare ce rezultă că fiind că vânzătorii C_______ A___ CLAUDI și C_______ E____ dobândiseră la rândul lor proprietatea bunului imobil în temeiul un act autentic de vânzare-cumpărare, dreptul lor de proprietate era înscris în cartea funciară, carte funciară în care nu exista notată nicio notare din care să rezultă vre-o urmă de îndoială în ce privește existența dreptului de proprietate al înstrăinătorilor.
În consecință, vânzătorii au prezentat actul de proprietate prin care dobândiseră rândul lor dreptul, constând un act autentic de vânzare-cumpărare, din cuprinsul cărții funciare în care era înscris dreptul rezulta că nu era notată o acțiune prin care era contestat acest cuprins, și în condițiile în care de proceda la o verificare a titlul transmițătorului și cuprinsul cărții funciare nu se putea remarca nicio neconcordanță între aceasta și situația juridică reală.
Mai trebuie precizat că prețul plătit în sumă de 66.000 euro nu poate fi apreciat ca derizoriu, ci corespunde valorii bunului înstrăinat.
În consecință, se reține că actul prezenta de vânzători, coroborat cu extrasul de carte funciară făceau deplina credință în ce privește dreptul de proprietate al vânzătorilor.
În consecință, se reține că sunt neîntemeiate capetele de cerere ale acțiunii promovate de reclamantă privind anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 58/28.01.2011 la BNP C_________ G_______ F_________ și a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 536/05.07.2012 la BNPA I____ M___ și C_______ Cremona S_____.
În ce privește acțiunea în revendicare imobiliară promovată de reclamantă în contradictoriu cu pârâții C_________ A________ și C_________ D______ M______, se constată că și aceasta este neîntemeiată, în raport de cele expuse mai sus și totodată având în vedere următoarele precizări suplimentare:
Raportat la situația de fapt, expusă, trebuie precizat că principiul validității aparenței în drept are drept consecință dobândirea dreptului de proprietate asupra unui bun imobil.
Aparența în drept și buna-credință sunt două noțiuni diferite. Prima reprezintă rezultatul unei stări de fapt creată de un titlu aparent, în cadrul căreia o persoană este cunoscută de colectivitatea în care trăiește (nu neapărat de toată lumea) ca fiind deținătoarea unui drept real, drept pe care îl exercită în cadrul relațiilor sociale în contradicție cu starea de drept, stare care este însă cu totul alta, în sensul că dreptul în cauză are ca titular o altă persoană, eroarea între starea de fapt și cea de drept fiind una colectivă.
Buna-credință intervine în momentul în care proprietarul aparent încheie un contract translativ de proprietate cu un terț, în situația în care la data transmiterii ambele părți sau cel puțin cumpărătorul au credința că a transmis, respectiv că a dobândit un drept real de la adevăratul proprietar. În legătură cu acest terț, comportamentul său poate să fie calificat ca fiind unul de bună-credință pentru că, pe de o parte, a tranzacționat cu o persoană pe care dintr-o eroare colectivă toată lumea o cunoștea ca fiind titulara dreptului transmis, iar pe de altă parte, nu avea la data acordului de voințe nici un fel de cunoștințe despre adevărata calitate a transmițătorului, informații pe care să le fi ținut ascuns cu scopul de a dobândi dreptul de proprietate și a se putea apăra apoi în fața adevăratului proprietar prin invocarea erorii comune.
Conexiunea între aparența în drept și buna-credință intervine în momentul în care obiectul transmiterii îl constituie un bun imobil, deoarece atunci când titlul pe care îl deține vânzătorul nu este valabil, singurele posibilități pe care cumpărătorul de bună-credință le are la îndemâna pentru ca să-1 păstreze sunt: fie să aștepte trecerea unei perioade mai mari de timp urmând ca apoi să se bucure de efectele prescripției achizitive de scurtă durată, fie să invoce o,eroare comună și invincibilă, ipoteză în care câștigarea dreptului are loc în mod instantaneu.
Funcționarea principiului validității aparentei în drept presupune întrunirea a trei condiții: un act juridic translativ de drepturi de proprietate, existența unei stări de fapt care nu corespunde stării de drept și buna-credință, constând în convingerea sinceră că persoana care exercită atributele unui drept este titularul acelui drept. Reunirea acestor condiții generează efectul de eroare comună, care în planul dreptului este cunoscut sub numele de principiul aparenței în drept sau principiul error commums facit ius, principiu care acoperă viciile titlului aparent și îi permite să producă efectele juridice translative de proprietate pe care proprietarul aparent și dobânditorul de bună-credință le-au avut în vedere.
Prin urmare, principul aparenței în drept este acel principiu care dă eficientă unui act juridic aparent, datorită unei stări de fapt și de drept caracterizată printr-o eroare comună, înlăturând efectele nulității. Rațiunea sa este aceea de a proteja siguranța circuitului civil și a da credibilitate unor acte juridice care privesc o stare de fapt pe care toată lumea o crede conformă celei de drept.
Prin urmare, principalul efect al aplicării principiului validității aparenței de drept este acela creator de drepturi în beneficiul cumpărătorului de bună-credință, cu consecința paralizării cu succes a acțiunii revendicare imobiliară pe care o exercită adevăratul proprietar
Aparenta în drept nu validează actul de înstrăinare perfectat cu un proprietar aparent și nici nu îl face opozabil adevăratului proprietar, esența principiului constând în faptul că terțul dobânditor este investit cu un drept de proprietate pe care însă nu îl primește nici de la adevăratul proprietar și nici de la proprietarul aparent cu care a contract, ci direct de la lege (cutumă), fiind, așadar, un mod specific, distinct, originar de dobândire a proprietății, iar nu unul derivat.
În cazul în care în cadrul acțiunii în revendicare întemeiata pe dispozițiile art. 563 din Codul civil ambele părți invocă titluri de proprietate, instanța urmează a face o comparație a titlurilor, dându-se efecte titlului mai bine caracterizat.
Procedând la compararea titlurilor de proprietate exhibate de părți, instanța urmează a da preferință titlului pârâților C_________ A________ și C_________ D______ M______, aceștia fiind cum s-a arătat titularii unui mod originari de dobândire a dreptului de proprietate și totodată reținându-se că urmare a consolidării titlului vânzătorilor C_______ A___ CLAUDI și C_______ E____ rezultată din neexercitarea de către reclamantă a acțiunii în rectificarea înscrierii în cartea funciară în termen de 3 ani, cumpărătorii C_________ A________ și C_________ D______ M______, fiind dobânditori cu bună-credință, își văd la rândul lor titlul consolidat, efectul prezumției absolute a dreptului de proprietate transferându-se și asupra subdobânditorilor.
Titlul pârâților C_________ A________ și C_________ D______ M______ este preferabil și din perspectiva principiului stabilității raporturilor juridice, raportat la faptul că, deși reclamanta se află în posesia unui titlu de proprietate emis în baza Legii nr. 18/1991 care a generat în patrimoniul ei noul drept de proprietate, nu a făcut niciun demers în sensul promovării unei acțiunii în rectificarea înscrierii în cartea funciară în termenul de 3 ani prevăzut de lege.
În urma examinării jurisprudenței Curții Europene a Drepturilor Omului, se observă că instanța europeană a stabilit că exigențele art. 1 din Protocolul nr. 1 și principiul securității raporturilor juridice, trebuie respectate atât în cazul fostului proprietar, cât și în cel al cumpărătorului de bună-credință.
Ca urmare, oricare dintre acești nu poate fi lipsit de proprietate decât pentru cauză de utilitate publică și în condițiile prevăzute de lege și de principiile generale ale dreptului internațional.
În situații precum cea din speța de față, în cazul vânzării bunului altuia, adevăratul proprietar are un drept la acțiune împotriva înstrăinătorului – proprietar aparent, pe temeiul îmbogățirii fără justă cauză, dacă a fost de bună-credință în momentul transmiterii, este obligat să restituie prețul încasat către adevăratul proprietar, care în felul acesta a înregistrat un prejudiciu, bunul ieșindu-i din patrimoniu, iar dacă vânzătorul-proprietar aparent a fost de rea-credință, în condițiile răspunderii civile delictuale, el este obligat să-i restituie adevăratului proprietar valoarea de piață a bunului la data la care prin hotărâre judecătorească se constată că acesta a pierdut dreptul de proprietate favoarea cumpărătorului de bună-credință, în cadrul acestei forme de răspundere juridică, repararea prejudiciului trebuind să fie integrală.
În ce privește acțiunea în pretenții promovată de reclamantă, se reține în raport de cele expuse că aceasta este întemeiată doar în ceea ce îi privește pe pârâții S_____ V_____, S_____ D__ și S_____ L______, în sarcina acestora fiind întrunite elementele răspunderii civile delictuale prev. de art. 998-999 Cod civil, prejudiciul constând în lipsa de folosință a terenului, prejudiciu ce are caracter cert, direct, personal, rezultând din încălcarea dreptului de proprietate, fiind cauzat ca urmare a faptei ilicite a acestora de a perfecta contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1179/14.10.2010 la BNP C_________ G_______ F_________ folosindu-se de o procură falsificată, fiind evident raportul de cauzalitate dintre faptă și prejudiciu.
Totodată, în raport de cele expuse, nu se poate reține în sarcina celorlalți pârâți existența unui fapte ilicite cauzatoare de prejudicii, aceștia fiind de bună credință la perfectarea actelor subsecvente.
În ce privește valoarea prejudiciului, acesta va fi determinat pe baza raportului de expertiză efectuat în cauză în specialitatea evaluare proprietăți imobiliare întocmit de expertul B____ L_____, în raport de valoarea chiriei lunare ce putea fi încasată pentru bunul imobil de la data lipsirii de folosință și până la înlăturarea efectelor faptei ilicite cauzatoare de prejudicii (recuperarea integrală a prejudiciului constând în lipsirea de dreptul de proprietate)
În considerarea celor expuse anterior, tribunalul urmează a admite acțiunea formulată de reclamanta H______ I_____, decedată în cursul judecății, având ca moștenitori pe M____ ANSARI RAMMEL și H______ V_____, în contradictoriu cu pârâții S_____ V_____, S_____ D__ și S_____ L______, va constata nulitatea absolută parțială a procurii întocmită de notarul australian J___ Bennett la data de 28.10.2009 cu privire la înscrierea mențiunii „and sales of any gooods” și nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1179/14.10.2010 la BNP C_________ G_______ F_________, va obliga pe pârâții S_____ V_____, S_____ D__ și S_____ L______, în solidar, să plătească reclamanților suma de xxxxxx lei cu titlu de despăgubiri reprezentând lipsă de folosință teren în perioada 07.08.2015-septembrie 2018.
Totodată, va fi respinsă cererea promovată de reclamanta H______ I_____, decedată în cursul judecății, având ca moștenitori pe M____ ANSARI RAMMEL și H______ V_____, în contradictoriu cu pârâții C_______ A___ C______, C_______ E____, C_________ A________ și C_________ D______ M______ având ca obiect constatare nulitate contracte de vânzare cumpărare, revendicare imobiliară și despăgubiri civile.
În raport de soluția ce se va da în cauză în contradictoriu cu pârâții C_______ A___ C______, C_______ E____, C_________ A________ și C_________ D______ M______ în raport de disp. art. 72 și urm. c.proc.civ. vor fi respinse cererile acestora de chemare în garanție.
În temeiul disp.. art. 453 c.proc.civ. vor fi obligați pe pârâții S_____ V_____, S_____ D__, S_____ L______ să plătească cheltuielile de judecată de judecată ocazionate de judecata în contradictoriu cu ei, fără a putea fi incluse în aceste cheltuieli cele realizate în legătură cu acțiunea în revendicare, precum vor fi obligați și reclamanții la plata cheltuielilor de judecată efectuate de pârâții C_________ A________, C_________ D______ M______, C_______ A___ C______, C_______ E____ și de chemata în garanție C___ DE A________ A N________ P______.
Totodată se va dispune obligarea reclamanților la plata diferenței de onorariu către expertului Toea D____-V_____ cuvenită pentru efectuarea expertizei.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
ÎN NUMELE LEGII
HOTĂRĂȘTE
Respinge excepția prescripției.
Admite acțiunea formulată de reclamanta H______ I_____, cu domiciliul în Australia, 35 Casino Boulevard Sellicks Beach, SA 5174, decedată în cursul judecății, având ca moștenitori pe M____ ANSARI RAMMEL, cu domiciliul în Germania, An der Roche 23 c, xxxxx Rosrath, și H______ V_____, cu domiciliul în Australia, 35 Casino Boulevard Sellicks Beach, SA 5174, și cu domiciliul procedural ales la Cabinet avocat M______ V______, cu sediul în Iași, A________ P___, nr. 27, _________________. 2, ________________, în contradictoriu cu pârâții S_____ V_____, CNP: xxxxxxxxxxxxx, S_____ D__, CNP: xxxxxxxxxxxxx și S_____ L______, CNP: xxxxxxxxxxxxx, cu domiciliile în com. Movileni, ____________________. Iași.
Constată nulitatea absolută parțială a procurii întocmită de notarul australian J___ Bennett la data de 28.10.2009 cu privire la înscrierea mențiunii „and sales of any gooods” și nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1179/14.10.2010 la BNP C_________ G_______ F_________.
Obligă pe pârâții S_____ V_____, S_____ D__ și S_____ L______, în solidar, să plătească reclamanților suma de xxxxxx lei cu titlu de despăgubiri reprezentând lipsă de folosință teren în perioada 07.08.2015-septembrie 2018.
Respinge cererea promovată de reclamanta H______ I_____, decedată în cursul judecății, având ca moștenitori pe M____ ANSARI RAMMEL și H______ V_____, în contradictoriu cu pârâții C_______ A___ C______, CNP: xxxxxxxxxxxxx, și C_______ E____, CNP: xxxxxxxxxxxxx, cu domiciliul în Iași, __________________________. 32E, și cu domiciliul procedural ales la Cabinet avocat C_______ D______, cu sediul în Iași, __________________. 37, parter, jud. Iași, C_________ A________, CNP: xxxxxxxxxxxxx și C_________ D______ M______, CNP: xxxxxxxxxxxxx, cu domiciliul în Iași, ___________________. 1B, jud. Iași, cu domiciliul procedural ales la Cabinet de avocat L____ B___ cu sediul în Iași, ________________________. 21, _________________________________________________, având ca obiect constatare nulitate contracte de vânzare cumpărare, revendicare imobiliară și despăgubiri civile.
Respinge cererile pârâților C_________ A________ și C_________ D______ M______ privind chemarea de în garanție a lui S_____ V_____, S_____ D__, S_____ L______, C_______ A___ C______ și C_______ E____.
Respinge cererea pârâților-chemați în garanție C_______ A___ C______ și C_______ E____ de chemare în garanție a lui S_____ V_____, S_____ D__, S_____ L______, n____ C_________ G_______ F_________, CNP: xxxxxxxxxxxxx, cu domiciliul în com. Comarna, ___________________ și domiciliul procedural ales la Cabinet de avocat C_____ R____ D_____, cu sediul în Iași, ____________________. 140 C, jud. Iași, și C___ DE A________ A N________ P______, cu sediul în București, ___________________, sector 2.
Obligă pe pârâții S_____ V_____, S_____ D__, S_____ L______ să plătească reclamanților suma de xxxxx,94 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Obligă pe reclamanți să plătească pârâților C_________ A________ și C_________ D______ M______ suma de xxxxx lei cu titlu de cheltuieli de judecată, pârâților C_______ A___ C______ și C_______ E____ suma de 6711 lei cu titlu de cheltuieli de judecată și chematei în garanție C___ DE A________ A N________ P______ suma de 9016,04 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Obligă reclamanții să plătească expertului Toea D____-V_____ suma de 1550 lei cu titlu de diferență de onorariu.
Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare. Cererea de apel se depune la Tribunalul Iași
Pronunțată în ședință publică astăzi, 18.12.2018.
Președinte, Pentru Grefier, C_______ V_____ C_____ I_____ eliberată din funcție ca urmare a pensionării,
semnează grefier șef Secția I civilă,
S_______ F_________
Red./Tehnored.: C.I.
16 ex./ 20.02.2019
Acest document este preluat și procesat de o aplicație realizată gratuit de Wolters Kluwer Romania pentru Fundatia RoLII.
Conținutul său poate fi preluat și utilizat cu citarea sursei: www.rolii.ro
- ANPC
- COPYRIGHT © 2021 ROLII